43. Рынок земли: спрос, предложение и формирование равновесной земельной ренты.

Рынок земли

Термин "земля" охватывает все полезности, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые. Для фермера участок земли служит средством для выращивания определенных сельскохозяйственных культур, для горожанина - территориальной площадкой для размещения жилых и производственных зданий. Земля является для человека средой его обитания, источником минеральных и органических ресурсов, сферой приложения труда, капитала и предпринимательского умения. Как отрасль материального производства сельское хозяйство органически связано со всеми другими видами хозяйственной деятельности. От промышленности оно получает машины, оборудование, минеральные удобрения, ядохимикаты, а для легкой и пищевой промышленности служит источником поступления сырьевых ресурсов.

Земля - специфический хозяйственный ресурс, ценность которого постоянно возрастает. Это связано с двумя обстоятельствами:

ростом спроса на сельскохозяйственную продукцию (как продуктов питания, так и сырья для промышленности) в силу роста численности населения, его потребностей;

сокращением природных ресурсов в силу эрозии почв и изъятия земель под промышленное и городское строительство.

В результате отмечается тенденция сокращения хозяйственных угодий на душу населения.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала и труда земля неподвижна и является не мобильным, а специфическим фактором производства.

На уровне народного хозяйства в большинстве стран Западной Европы и Северной Америки предложение земли более или менее стабильно. Возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. Одно из немногих исключений составляют Нидерланды, где в последние десятилетия удалось расширить сельскохозяйственные угодья за счет осушения прибрежных районов моря. Очевидно, что такое дорогое удовольствие могут себе позволить отнюдь не все страны. В большинстве же развитых стран наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры (строительства дорог, различных зданий, сооружений и т.п.).

.Предложение земли

На величину предложения оказывает влияние неэластичность спроса на продукты питания. Это означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.

Особенности предложения земли связаны со следующими характеристиками:

1. ограниченность размеров земли как на макро уровне (территориальная ограниченность стран), так и на микро уровне (возможности расширения земельных угодий ферм абсолютно ограничены и в краткосрочном и в долгосрочном периоде);

2. неэластичность предложения земли, вытекает из-за ее ограниченности и означает фиксированный характер предложения земли;

3. неподвижность. Земля не поддается перемещению с одного предприятия на другое, переливу из одной отросли в другую;

4. невоспроизводимость. Земля является невоспроизводимым фактором производства. При утрате той или иной части земельного богатства не представляется возможным воссоздать это богатство искусственно. Специалисты считают, что 90% природных ресурсов невоспроизводимы

Факторы, влияющие на предложение земли:

1. плодородие – зависит от качества почвы, климата, характера применяемой технологии и техники, трудовых навыков и производственного опыта тех, кто работает на земле и влияет на объем выпуска (производства).

Выделяют:

a. естественное плодородие – это природные ресурсы почвы к производству;

b. искусственное плодородие – это дополнительная компонента плодородия земли, образующаяся в результате действия людей по ее умолчанию;

c. экономическое плодородие – это степень реализации естественного плодородия и формирования на его основе искусственного в условиях современного этапа технологического развития общества. Оно зависит от уровня хозяйствования.

2. местоположение – удаленность земли от центров переработки и рынков сбыта для сельскохозяйственных земель, и удаление от центра города или промышленного центра для несельскохозяйственных земель. Удаленность влияет на величину транспортных издержек.

Итак, предложение земли не меняется при уменьшении или увеличении цен на землю, собственники данного фактора производства предлагают к продаже постоянное (фиксированное) количество земельных участков. Значит, эластичность предложения земли по цене равняется нулю и кривая предложения земли имеет вид вертикальной прямой. (Рис.1.)

Правда, в долгосрочной перспективе линия предложения может отклониться с отрицательным наклоном, но на очень короткий промежуток времени, после чего снова примет вертикальное положение. Такое временное изменение наклона кривой предложения может быть связано с предложением труда и участием капитала в улучшении качества земельных участков (то есть, фактически расширении земельных площадей удовлетворительного качества в удобном местоположении).

Рис.1.

Спрос на землю

Спрос на землю не является однородным. Он включает в себя две основных составляющих:

1. спрос сельскохозяйственных потребителей;

2. несельскохозяйственных потребителей. (Рис.2.)

D сов = D сх+ D несх

Рис.2.

Прямая сельскохозяйственного спроса на землю будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли в оборот (при данном уровне развития техники и технологий) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим. В этом состоит закон уменьшения плодородия почвы (эти идеи выдвигались А. Тюрго, Д. Андерсоном, Д. Риккардо).

Прямая несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, что связано главным образом с местоположением. Например, для жилищного строительства и строительства офисов приходится приходиться использовать не только землю в центре, но в связи с ее ограниченностью и на окраинах тоже.

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезное влияние и сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя, что ведет к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться. Это в конечном счете отражается на сельскохозяйственном спросе на землю и на ее предложении.

Сельскохозяйственный спрос в условиях развитого рыночного хозяйства является производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и так далее. Сельскохозяйственный спрос учитывает плодородие почвы и ее местоположение.

Для производства продовольствия типична ситуация близкая к совершенной конкуренции, так как преобладают семейные фермы, и спрос на продукты питания неэластичен, так как люди не могут жить без пищи.

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесцениванием денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него - местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города.

Для несельскохозяйственных потребителей существует два основных фактора формирования цены земли:

1. подготовленность земельного участка к использованию (наличие электричества, газопровода, телефона и т.п.);

2. местоположение земельного участка.

Соответственно, несельскохозяйственные потребители согласны приобретать удачно расположенные земельные участки с развитой инфраструктурой за большие деньги, чем удаленные земельные площади без дополнительных достоинств в виде телефонной линии или близкой электростанции. Мы охотнее приобретем квартиру в центре города, чем в деревне без горячей воды, света и т.п.

Совокупный (общий) спрос на землю определяется суммированием сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса.

Равновесие на рынке земли определяется в точке пересечения линий спроса и предложения и равновесная цена на землю зависит, прежде всего, от уровня спроса на землю.

Цена на землю тесно связана с понятием ренты, которая определяет доход собственника данного фактора производства и уровень платы потребителя за его использование.

В рыночной экономике земля, как и другие факторы производства, может покупаться и продаваться. Однако до сих пор одним из сложных вопросов в экономической теории является вопрос о сущности цены на землю. Эта сложность во многом обусловлена необычностью земли как товара.

Любой товар выступает как полезная вещь, обладающая стоимостью, и именно эти два свойства находят отражение в цене. Но, как мы знаем, полезность учитывает покупатель при определении цены спроса, а стоимость - продавец при определении цены предложения. Очевидно, для того чтобы разобраться в сущности цены на землю, надо рассмотреть эти свойства земли как основу цен спроса и предложения. Обращение к полезности земли показывает, что она способна удовлетворять самые разнообразные потребности: в географическом пространстве вообще, местожительстве, продуктах питания, производимых на земле, сырье, находящемся в земле и т.д. Очевидно, что та или иная полезность конкретного участка земли учитывается покупателем при назначении цены спроса.

Кроме того, покупатели не могут не учитывать и такую полезность земли, как способность приносить ренту. Причем, рентный доход ими учитывается независимо от того, собираются они сдавать приобретенный участок в аренду или нет. Более того, для покупателя земли рентный доход предстает как интегральное проявление полезности земли, так как его размеры призваны оправдать расходы на приобретение земли. При определении цены земли покупатель руководствуется правилом, выраженным через формулу

где Pd - цена спроса на землю,

R - земельная рента,

r - норма банковского процента.

Правило гласит, что цена покупаемой земли не должна превышать размеры рентного дохода, соотносимого с нормой банковского процента по вкладам. Прямая связь цены с рентой понятна, поскольку через последнюю возвращаются затраченные на приобретение земельного участка денежные средства.Что касается связи цены земли с банковским процентом, то она отражает возможность альтернативного использования предназначенных для покупки земли денег. их можно было положить в банк и получать процент по вкладам. Понятно, что высокий процент при данной ренте, приносимой земельным участком, и данной его цене может сделать вариант с вложением денег в банк более предпочтительным. В целом, полезность земли и соответствующая цена спроса на нее определяется покупателем через величину приносимой ею ренты.

Теперь рассмотрим вопрос о стоимости земли и цене предложения на рынке земли с точки зрения продавца. Очевидно, что при назначении этой цены собственник земельного участка принимает во внимание все затраты, вложенные в него. Но эти затраты обычно составляют лишь часть стоимости земли, так как вся ее стоимость носит производный характер: она отражает стоимость тех благ, которые можно производить на земле. Опять же это проявляется через ренту как часть стоимости продукции, производимой на земле, по принципу: выше рента - выше стоимость земли.

Выходит, что и продавец при определении цены земли учитывает рентный доход, от которого он отказывается, продавая землю. Одновременно он учитывает и возможность получения процентов на вклад денег, полученных от продажи земли. Тем самым в основу цены предложения земли закладывается то же соотношение между рентой и банковским процентом, что и при определении цены спроса. Но правило установления цены предложения земли меняется на противоположное: цена продаваемой земли не должна быть меньше рентного дохода, соотносимого с нормой банковского процента. Суть правила представлена в формуле

где Ps - цена предложения земли.

Фактическая цена земли, как и на всякий товар, складывается с учетом соотношения спроса и предложения на рынке земли. Соответственно, она оказывается в зависимости от тех факторов, которые определяют спрос и предложение земли. Рассмотрим суть спроса и предложения земли и факторы, их определяющие.

Под спросом на рынке земли понимаются земельные участки, которые субъекты экономики хотят и могут приобрести в данный период времени при данных условиях. Это могут быть сельскохозяйственные участки, участки под строительство, участки с месторождениями полезных ископаемых, участки леса и т.д. Тот или иной вид участков формирует соответствующий рынок земли, на котором формируется спрос. На спрос влияют следующие факторы.

1. Динамика численности населения страны. Очевидно, что при росте численности населения спрос на землю может расти как из-за увеличения числа ее потенциальных покупателей, так и роста спроса на товары, производимые на земле.

2. Доходы субъектов экономики. Рост доходов может вести к увеличению желающих стать владельцами земли, а также к увеличению спроса на товары, производимые на земле, и как следствие, к росту спроса на землю.

3. Спрос на товары, производимые на земле: сельскохозяйственную продукцию, сырье, топливо, жилье и т.д.

4. Получаемый с земли доход. Это один из важнейших факторов, так как обычно земля приобретается для получения рентных доходов, и если эти доходы относительно велики, то увеличивается спрос на землю, хотя при этом может быть и высокой цена земли.

5. Банковский процент. Если земля приобретается ради того, чтобы получать ренту, то на спрос оказывает влияние и норма банковского процента, которая показывает, какую сумму можно получить на деньги, предназначенные для покупки земли, если их положить в банк. Очевидно, что повышение нормы процента может многих оттолкнуть от покупки земли, так как это означало бы отказ от более выгодного использования денег.

Теперь обратимся к предложению земли. Здесь необходимо выделять совокупное предложение земли и предложение отдельных видов земельных участков.

Под совокупным предложением подразумеваются все виды земельных участков, которые их собственники готовы продать в данный период времени при данных условиях. Учитывая общую ограниченность земли, можно говорить о неэластичности совокупного предложения земли в отличие от совокупного спроса на землю. Как бы не менялись условия, какой бы высокой не была цена земли ее общее количество нельзя увеличить.

Однако если принимать во внимание предложение конкретных участков земли, то оно может меняться в зависимости от различных факторов. Вот почему под предложением земли экономическая теория обычно понимает земельные участки, которые их владельцы готовы продать в данный период времени при данных условиях. Конкретные виды участков формируют соответствующие рынки земли. Предложение на этих рынках зависит от следующих факторов.

1. Рентный доход, приносимый земельными участками. Очевидно, что его снижение при прочих неизменных условиях способствует росту предложения земли и наоборот.

2. Банковский процент. Его рост способствует росту предложения земли и наоборот.

3. Издержки перепрофилирования земельных участков по целевому назначению. Например, сельскохозяйственный участок нетрудно предложить под дачное строительство. Однако приспособить уже застроенный участок под выращивание какой-нибудь сельскохозяйственной культуры непросто.

Что касается цены на землю, то ее влияние как на предложение, так и на спрос противоречиво. Наряду с общим правилом, отражающим действие закона спроса и закона предложения, есть обратная зависимость. Низкая цена на земельные участки может не вести к росту спроса на них, если они неудобно расположены, требуют больших затрат для своего использования. Также и высокая цена на участки не обязательно предполагает увеличение их предложения, так как покупка земли для многих является средством сохранения стоимости.

Последнее обстоятельство усиливается тем, что ограниченный набор факторов предложения земли говорит о преобладании на рынках земли факторов спроса. Тем самым именно спрос играет главную роль в определении цены земли. В результате почти во всех странах существует устойчивая тенденция к росту цен на землю. Данная тенденция обусловливает то, что повышение цен не ведет к сокращению спроса, так как вложенные в землю деньги приносят дополнительный доход не только в виде ренты, но и в виде разницы в цене на землю в момент ее покупки и на момент ее продажи. Земля, таким образом, становится не только средством сохранения стоимости, но и ее увеличения.

Контрольные вопросы и задания

1. Какие отношения называются рентными? Почему они возникают по поводу земли как объекта собственности, а не по поводу «свободных» благ природы?

2. Что общего между рентными и арендными отношениями? Чем отличается рента от арендной платы? Определите месячную плату за аренду производственного здания стоимостью 10 млн рублей, срок службы которого 100 лет. Здание размещено на земельном участке, владельцы которого берут ренту в 90 тыс. рублей в год. Процент на капитал установлен из расчета 5% годовых.

3. При каких условиях возникает дифференциальная рента I? В обработку трех равновеликих участков вложены затраты труда и капитала по 500 денежных единиц. Урожайность на этих участках составила соответственно 12, 10 и 8 тонн. Нормальная прибыль составляет 50 денежных единиц. Рассчитайте, как изменится размер дифференциальной ренты на каждом из этих участков, если в обработку будет вовлечен еще один участок такой же площади, но дающий при таких же затратах труда и капитала урожай в 6 тонн.

4. Что такое дифференциальная рента II? Чем она отличается от дифференциальной ренты I? Какая из них стимулирует интенсивное использование земли?

5. Почему при наличии частной собственности на землю возникает абсолютная рента? Каковы причины ее образования по Марксу? Что такое рента редкости?

6. Какую ренту можно назвать монопольной? В каких случаях возможно ее возникновение?

7. В чем особенность земли как товара? Есть ли смысл покупать земельный участок за 150 тыс. рублей, если он приносит ежегодную ренту в 10 тыс. рублей, тогда как норма банковского процента составляет 5%?

8. Каковы факторы спроса и предложения на землю? Чем можно объяснить наличие тенденции к росту цен на землю?

Земля играет особую роль в хозяйственной деятельности, выступая и как средство труда, и как предмет труда. В экономической теории земля – это все естественные ресурсы (почва, вода, полезные ископаемые). Рассматривая землю, как фактор производства, мы будем иметь в виду лишь поверхность земли, участки которой могут быть объектом купли продажи на рынке земли.

Следует отметить, что в отношениях по поводу земли необходимо различать землевладение и землепользование .

Его может осуществлять как владелец земли, так и ее арендатор. Более того, арендатор в период арендного срока может распоряжаться землей, использую наемную рабочую силу.

Таким образом, в отношения по поводу земли вступают три группы субъектов, причем, все они претендуют на получение определенного вида дохода. Собственник земли претендует на ренту , арендатор – на прибыль , наемный работник – на заработную плату . Однако, для получения соответствующих доходов от земли, сама она должна попасть в экономический кругооборот, стать товаром на рынке факторов производства.

Если анализ всех предыдущих рынков мы начинали со спроса, то характеристику рынка земли начнем с ее предложения. Это вызвано тем, что земля, как экономический ресурс, наиболее ограничена, абсолютно немобильна и не может быть предложена дополнительно, даже при возросшем спросе. Такая ситуация исключена на остальных факторных рынках. Если на рынке труда или капитала в результате роста спроса вырастет цена соответствующего фактора производства, то это вызовет ответную реакцию владельцев ресурсов и объемы предложения факторов производства также возрастут. Кроме того, на предложение земли влияют плодородие почвы и местоположение участков земли. Все это делает предложение земли неэластичным по цене. Графически предложение земли можно представить следующим образом (рис. 12.5).

Эта особенность предложения земли определяет специфику ценообразования в сельском хозяйстве, а также возникновение земельной ренты.

Рассмотрим особенности спроса на землю. Спрос на землю неоднороден и состоит из двух видов:

1) сельскохозяйственный спрос;

2) несельскохозяйственный спрос.

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывают влияние следующие факторы:

Спрос на продукты питания, который характеризуется неэластичностью по цене (поэтому в неурожайные годы с ростом цен на продовольствие спрос на землю может расти, а в урожайные, сопровождающиеся падением цен, – сокращаться);

Цены на сельскохозяйственную продукцию;

Цены на иные ресурсы, применяемые в сочетании с землей (удобрения, техника, семена и т.д.);

Природные и климатические условия, делающие сельское хозяйство рискованной сферой бизнеса;

Сокращение доли расходов на продукты питания в бюджете домохозяйств (это сказывается отрицательно не только на сельскохозяйственном спросе на землю, но и на ее предложении);

Различия в плодородии земли (производительность ресурса);

Различия в местоположении участков по отношению к рынкам сельскохозяйственной продукции.

Наиболее существенной особенностью сельскохозяйственного спроса на землю является его производный характер, то есть зависимость от спроса на сельскохозяйственную продукцию и цен на нее. Например, если цена на картофель снизилась (потребители с ростом дохода стали заменять его в своем рационе более полноценными продуктами), то уменьшится и спрос на землю для выращивания картофеля. А значит и ставки арендной платы (платы за пользование землей) также будут уменьшаться. Вот как это можно представить графически (рис. 12.6):

Действие перечисленных факторов приводит к тому, что в современных условиях сельскохозяйственный спрос на землю имеет тенденцию к сокращению.

К этому виду спроса относится также готовность приобретать землю как недвижимость в условиях высокой инфляции (способ сохранить деньги от обесценения). Все, изложенное выше и касающееся сельскохозяйственного спроса на землю, относится и к спросу на землю для несельскохозяйственных целей. Но главным фактором, определяющим этот вид спроса, является местоположение участков земли.

Как уже отмечалось, платой за пользование землей является рента. Остановимся на этом понятии подробнее. Вначале дадим общую характеристику ренты.

Исходя из этого определения, получать ренту можно не только, владея землей, но и имея в собственности любой другой ресурс, предложение которого неэластично. Например, ренту в качестве дохода может иметь выдающийся художник, музыкант или актер, талантливый педагог или спортсмен, а также владелец какого-либо уникального прибора. Что же касается земельной ренты, то земельная рента - это плата за использование земли.

Она выступает какцена равновесия на рынке земли.

Принцип формирования земельной ренты такой же, как и заработной платы на рынке труда или процента на рынке капитала. Обратимся к графической модели (рис. 12.7).

Точка Е – это уровень земельной ренты, при котором спрос на участки земли и их предложение уравновешиваются. Если уровень арендной платы повысится, то предложение земли превысит спрос, собственники земли не смогут сдать ее в пользование и будут вынуждены снизить ставки арендной платы. Если уровень арендной платы установится ниже точки Е , то спрос превысит предложение, и арендная плата будет повышаться.

Земельная рента может быть абсолютной и дифференцированной.

Это результат монопольного права владения землей как ограниченным ресурсом или рента в общем понимании этой категории – монополии частной собственности на землю.

Причиной ее образования являются различия в плодородии и местоположении, а, следовательно, в качестве земельных участков.

Различают плодородие естественное (данное природой) и экономическое , или искусственное (результат капитальных вложений землепользователя). Естественно, доходы, получаемые владельцами различных по плодородию и имеющих разное месторасположение участков, не могут быть одинаковыми. Плодородные черноземные земли, расположенные радом с дорогами, на ровной местности, будут стоить гораздо больше, чем болотистые участки, удаленные от транспортных магистралей.

Владельцам земель отлично известно их качество, поэтому при сдаче своих участков в аренду, они включают в арендную плату соответствующую сверхприбыль.

Рассмотрим механизм ее образования на примере, используя известные графические модели поведения фирмы - совершенного конкурента (напомним, что сельское хозяйство ближе всего к идеальному типу рынка) (рис. 12.8).

Предположим, имеется земля трех видов: худшая, средняя и лучшая. За счет различий в естественном плодородии урожайность на этих землях будет разная, а, следовательно, и средние издержки производства будут разные: самые низкие на лучшем участке и самые высокие на худшем участке. Цена на сельскохозяйственную продукцию будет складываться, исходя из затрат на худших участках земли, иначе ее арендатор не сможет возместить свои экономические издержки (включая нормальную прибыль), и вынужден будет уйти с рынка. Поэтому, используя худшие участки, можно получить лишь нормальную прибыль, а, используя средние и лучшие, – сверхприбыль (площади заштрихованных прямоугольников), которая и является дифференциальной рентой.

Напомним, земельный собственник получает ее, включая в арендную плату.

Существует также дифференциальная рента II. Она образуется в том случае, когда арендаторы улучшают качество доставшихся им в пользование участков, делая определенные инвестиции.

Так, это может быть связано с затратами на мелиорацию земель, проведением агротехнических мероприятий, постройкой сооружений. В результате бывшие худшие участки могут стать более плодородными, и дифференциальную ренту II можно получать уже с любых участков земли. До окончания срока аренды ее присваивает арендатор, а после окончания собственник земли включает ее в арендную плату и таким образом возвращает себе. В результате происходит столкновение интересов землевладельца и землепользователя: первый хочет сократить срок арендного договора, чтобы быстрее присвоить результаты чужого труда, второй – продлить его, чтобы успеть получить выгоду от вложенных инвестиций.

Обратите внимание, наряду с категорией «земельная рента» мы использовали такое понятие, как «арендная плата». Общим между ними является то, что оба используются для характеристики платности земли. Но есть и отличия. Арендная плата, как правило, больше размеров ренты, так как кроме ренты включает еще амортизационные отчисления всех построек и сооружений, находящихся на участке, а также процент, на вложенный в землю капитал.

Итак, мы выяснили, что земля покупается и продается, что ее владельцы имеют право на присвоение земельной ренты разных видов, осталось выяснить, чем определяется цена земли.

Для этого стоит подумать, с какой целью приобретается земля. Как и все, что приобретается на факторных рынках, земля рассматривается как ресурс, способный приносить доход. В этом смысле земля выступает в виде капитального блага (вспомните определение капитала в широком смысле слова). Следовательно, цель покупки земельного участка – постоянный доход, ежегодная рента. Но постоянный ежегодный доход можно иметь и, положив в банк определенную сумму денег. Владельцу денег предстоит выбор из двух альтернатив: купить землю или положить предназначенные для этого деньги в банк. Поэтому цена земли должна рассчитываться как дисконтированная стоимость. Однако формула цены земли несколько отличается от той, что дана в предыдущем вопросе лекции – не учитывается время (t), так как предполагается, что доход собственник земли будет получать достаточно продолжительный отрезок времени.

Цена земли = ∙ 100%.

Из формулы видно, что цена земли зависит от двух величин:

1) размеров земельной ренты (арендной платы), которую можно получить, став собственником земли;

2) ставки ссудного процента.

Например, если ежегодный доход в виде ренты – 20000 руб. а ставка ссудного процента – 5%, то цена земли составит:

20000/5% ∙ 100% = 400000 руб.

Если ставка процента вырастет, то цена земли упадет (иметь банковский вклад будет выгоднее, чем владеть участком земли). Если будет расти рента, то цена земли будет повышаться. На практике цена земли определяется не только этими факторами, но и многими другими, некоторые из которых были названы при характеристике спроса и предложения земли. В современном мире цена земли постоянно растет. Этому способствуют высокие темпы жилищного строительства, особенно индивидуального, прокладка новых транспортных магистралей, линий электропередач, что значительно повышает спрос на землю при сохранении ее ограниченности.

Страница 33 из 37

Рынок земли и рента.

Земля – это ресурсы, которые даны самой природой (естественные ресурсы) и могут быть использованы для производства товаров и услуг.

Земля как фактор производства имеет следующие особенности:

1) в отличие от других факторов производства земля невоспроизводима по желанию, т.е. ее количество ограничено;

2) по своему происхождению она природный фактор, а не продукт человеческого труда;

3) земля не поддается перемещению, свободному переводу из одной отрасли в другую, с одного предприятия на другое, т.е. она недвижима;

4) земля, используемая в сельском хозяйстве, при рациональной эксплуатации не только не изнашивается, но и повышает свою производительность.

Из этого следует вывод: тот, кто владеет землей или использует ее, получает определенные преимущества. В связи с этим важно различать два понятия: “землевладение” и “землепользование”.

Землевладение означает право данного (физического или юридического) лица на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях. Чаще всего под землевладением подразумевают право собственности на землю. Его осуществляют собственники земли.

Землепользование – это пользование землей в установленном порядке. Пользователь не обязательно является собственником. Чаще всего в реальной жизни субъектов землевладения и землепользования олицетворяют разные лица. В связи с этим между ними возникают особые экономические отношения, порождающие особый доход и особую его экономическую форму – земельную ренту.

Проблему земельной ренты разрабатывали многие экономисты:

Рис. 7.3. Равновесие на рынке земли: изменение земельной ренты

А. Смит, Д. Рикардо, К. Маркс, А. Маршалл и др. Несмотря на различия концептуальных подходов, все они подчеркивали неоднородность качества земельных участков. Это означает, что производительность земли как фактора производства будет различной в зависимости от ее плодородия, а также месторасположения.

Рента основана на редкости хороших земель и необходимости прибегать к использованию относительно худших земель. В отличие от других рынков цены на землю и продукты, производимые на ней, формируются исходя не из общественно нормальных издержек, а издержек производства на худших землях. Если бы это было не так, то никто бы не стал обрабатывать худшие участки, поскольку он не смог бы возместить понесенные затраты. Значит, те, кто эксплуатирует лучшие и средние участки земли, несут меньше издержек и в результате имеют после реализации продукции некий излишек, называемый дифференциальным (разностным) доходом. Этот доход при передаче его собственнику земли и принимает форму дифференциальной ренты. Таким образом, ограниченность лучших земель и их неперемещаемость объективно формируют особый тип монополии в обществе – монополию на землю как объект хозяйства. Существование этой монополии и является причиной дифференциального дохода, достающегося землепользователю и превращающегося в дифференциальную ренту при условии его передачи землевладельцу. Слово “рента” в переводе с французского “rente” означает “отданная”.

Итак, дифференциальная рента – это доход, получаемый в результате использования земельных ресурсов с неэластичным предложением и более высокой производительности в ситуации ранжирования этих ресурсов.

Но даже худшие участки земли приносят своему владельцу некоторый доход только в силу ограниченности этого природного ресурса. Он называется абсолютной (чистой) рентой.

Абсолютная рента – это та часть дохода землепользователя, которую он отдает в виде платы собственнику земли.Этот доход природный ресурс приносит только в силу своей ограниченности.

Рента является доходом не только от сельскохозяйственной земли, но и от любого другого ресурса, предложение которого неэластично (как бы не изменялась цена, предложение не меняется, так как оно ограничено, фиксировано в данный момент времени). Различают ренту в нефтедобывающей промышленности (предложение нефтеносных участков неэластично), ренту в результате любой естественной монополии и даже доходы, связанные с какими-нибудь уникальными дарованиями (голос выдающегося певца, умение гипнотизировать и т.п.).

Рассмотрим ценообразование на рынке земли с помощью категорий спроса и предложения. Как мы уже выяснили, предложение земли неэластично (Е s = 0), поэтому график кривой предложения земли S представляет собой вертикальную линию (рис. 7.3).

Любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату, в противном случае он лишится ренты вообще. Поэтому цена земли полностью формируется спросом – уровнем цен продуктов, производимых на земле или, другими словами, спрос на сельскохозяйственную землю является производным от спроса на продовольствие. Он зависит от плодородия почвы, а также от месторасположения сельскохозяйственных участков – степени удаленности от центров потребления продовольствия и сырья. Например, если цены на зерно или картофель упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, также резко сократится, и цена на землю соответственно снизится.

Кривая спроса на землю D имеет отрицательный наклон. Точка пересечения кривых спроса и предложения Е – точка равновесия на рынке земли. Ей соответствует равновесная цена земли – равновесная рента (арендная плата) R 1.

При спросе на землю D L 1 рента соответствует R 1, если спрос сокращается, кривая спроса сдвигается влево в положение D L 2, и рента сокращается до уровня R 2, при спросе D L 3 рента равна нулю.

Предложенная модель может быть использована прежде всего для иллюстрации размеров дифференциальной ренты. Рента за лучшую землю (R 1) выше, чем за среднюю землю (R 2), а за среднюю – выше, чем за худшую. Худшая земля, как отмечалось, будет давать ее владельцу лишь абсолютную ренту, в то время как лучшая и средняя обеспечат землевладельцу присвоение наряду с абсолютной и дифференциальной ренты. Следует отметить, что даже если дифференциальная рента равна нулю, предприниматель все равно получает нормальную прибыль, удерживающую его в этой сфере деятельности.

Поскольку на земельном рынке предложение неэластично, рента всецело определяется динамикой и уровнем спроса, а это оказывает прямое воздействие на цену земли.

Цена земли . Цена земли не тождественна земельной ренте. Если последняя представляет собой цену услуг земли как фактора производства, то цена земли определяется как запас некоего блага и определяется на основе капитализации ренты, т.е. представляет собой сум му всех будущих арендных платежей, которые, как ожидается, способен принести конкретный земельный участок. Естественно, что чем выше рента, тем выше цена земли.

Допустим, что какой-то участок в прошлом году приносил ренту в сумме R . Сколько должен заплатить за землю покупатель, если размер арендной платы не изменится?

Для ответа на этот вопрос необходимо определить альтернативную стоимость полученных за землю денег. Цена земли должна быть равна сумме денег, положив которую в банк бывший собственник земли получал бы такой же процент на вложенный капитал:

Р z = R / n ,

где Р z – цена земли;

R – годовая рента;

n – рыночная ставка ссудного процента.

Цена земли прямо пропорциональна величине ренты (R) и обратно пропорциональна ставке ссудного процента (n) . При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка ссудного процента.

Важным фактором, влияющим на изменение спроса на сельскохозяйственную землю, является постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя. По мере роста доходов все большая часть бюджета расходуется на непродовольственные блага (жилье, автомобили, путешествия). Это выражается в том, что доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается.

Что же касается несельскохозяйственного спроса на землю (для строительства жилья, объектов инфраструктуры, промышленный спрос и даже инфляционный спрос), то он имеет устойчивую тенденцию к росту. При высоких темпах инфляции страхование от обесценивания денег обусловливает рост спроса на недвижимость, в том числе на землю.

Рынок земли - совокупность отношений по купле-продаже одного из основных факторов производства - земли. Земля - это специфический товар, ценность которого со временем неуклонно и достаточно быстро возрастает. Это обусловлено, с одной стороны, ростом численности населения Земли, а с другой - относительно постоянным количеством земли, которую можно предложить на рынке. Таким образом, спрос на рынке земли растет, а предложение остается неизменным. Последнее может лишь колебаться в определенных пределах под воздействием различных факторов. Поэтому на рынке земли всегда фигурируют собственники земли, которые определяют предложение, и арендаторы земли (или ее покупатели), определяющие спрос. При сдаче земли в аренду собственник земли получает ренту. Равновесие на рынке земли устанавливается через колебание спроса и предложения.

На рынках факторов производства земля и ее природные ресурсы включены в товарный оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах хозяйствования. Их предложение на рынках неэластично или недостаточно эластично. Если изобразить на графике кривую предложения земли, то она будет иметь вид абсолютно вертикальной линии. Можно повысить производительность земли, улучшить ее качество, можно повысить рыночный уровень платы за землю или снизить этот уровень до минимума, но количество совокупного предложения этого фактора в каждый фиксированный момент времени увеличить невозможно.

Земля как фактор производства имеет ряд особенностей: является ограниченным природным ресурсом, искусственно невоспроизводимым; недвижима; при рациональной эксплуатации не изнашивается.

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична . Графически это выражается в том, что кривая предложения земли представляет собой линию, параллельную оси ординат. Фиксированный характер предложения земли означает, что цены на нее определяются спросом на землю. Сельскохозяйственный спрос на землю является производным от спроса на продовольствие.

Спрос на землю неоднороден. Земля используется как в сельскохозяйственных, так и несельскохозяйственных целях. Отсюда совокупный спрос на землю складывается:

dt=dсх+dнсх.

Кривая сельскохозяйственного спроса на землю dсх имеет отрицательный наклон (см. рис. 1). Это связано с тем, что по мере все большего вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) общество вынуждено переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.

Кривая несельскохозяйственного спроса на землю dнсх также имеет отрицательный наклон, что связано главным образом с местоположением – приходится использовать земли не только в центре города (для жилищного строительства и офисов), но и на окраинах. В то же время кривая несельскохозяйственного спроса более эластична, поскольку даже незначительное снижение цены вызовет заметный рост объемов спроса на землю.

Сельскохозяйственный спрос на землю является производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства и животноводства. Здесь учитывается уровень плодородия земли и возможности его повышения, а также местоположение сельскохозяйственного участка – степень удаленности от центров потребления продовольствия и сырья. Многие фермы производят не один вид сельскохозяйственной продукции, а несколько, поэтому спрос на землю в аграрной сфере носит комплексный характер.

Спрос на продовольствие неэластичен: люди не могут жить без пищи, поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменятся даже в результате значительного изменения цен. Это означает, что в результате увеличения предложения продовольствия вероятнее всего снижение цен на него и, наоборот, даже незначительное сокращение объемов предложения может вызвать рост цен на продовольствие.

В то же время немаловажный фактор, оказывающий влияние на сельскохозяйственный спрос на землю, – постепенное сокращение расходов на продовольствие в бюджете потребителя. По мере повышения доходов люди все большую их часть расходуют на непродовольственные блага. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Следовательно, если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться. Это в конечном счете не может не отразиться и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Он также объединяет разнообразные виды спроса: на строительство жилья, объектов инфраструктуры, промышленный спрос и даже инфляционный спрос. При высоких темпах инфляции борьба с обесцениванием денег увеличивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения богатства.

Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него – местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Отсюда – стремление к строительству небоскребов.

Равновесие на рынке земли устанавливается в результате взаимодействия спроса на нее и предложения. На графике – это характеризуется пересечением кривой спроса и кривой предложения. Равновесие на рынке земли характеризует земельную ренту.

Рис.1 Равновесие на рынке земли

Земельная рента имеет две формы: чистую абсолютную и дифференциальную ренту. Условие получения абсолютной ренты – ограниченность земли, причина – монополия частной собственности на землю, источник – труд наемных работников в сельском хозяйстве, присвоение осуществляется собственником земли. Необходимость уплаты абсолютной земельной ренты собственнику земли ограничивает доступ к земле, служит своеобразным налогом, понижающим эффективность хозяйствования на земле. Условием получения дифференциальной ренты является разница в плодородии и местоположении земельных участков, причиной – монополия на землю как объект хозяйства, источником – так же труд наемных работников. По поводу присвоения дифференциальной ренты развертываются противоречия между собственником земли и ее арендатором, связанные с размерами дифференциальной платы и сроками аренды.

Цена земли не тождественна земельной ренте. Если последняя представляет собой цену услуг земли как фактора производства, то цена земли определяется на основе капитализации ренты. Для того чтобы определить цену этого участка, надо подсчитать альтернативную стоимость для собственника земли. Цена земли должна представлять сумму денег, положив которую в банк, бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.