Регистрационный N 10040

В целях реализации положений Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 31, ст. 3456), в соответствии с пунктом 5.2.5 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2004 г. N 443 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 36, ст. 3670; 2005, N 22, ст. 2121; 2006, N 11, ст. 1182; N 16, ст. 1743, ст. 1744; N 18, ст. 2005; N 22, ст. 2333; N 32, ст. 3569, ст. 3578; 2007, N 22, ст. 2642), приказываю:

Утвердить прилагаемый федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Министр Г. Греф

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Общие понятия оценки

3. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

4. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

8. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

9. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

10. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

11. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

12. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

III. Подходы к оценке

13. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

14. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

IV. Требования к проведению оценки

16. Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

17. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

19. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

20. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

21. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

22. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

23. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

24. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

25. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст.805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482) и в федеральных стандартах оценки.

26. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

27. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).

"Аудит и налогообложение", 2008, N 10

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ввел основные понятия оценочной деятельности, основания и условия для ее осуществления и регулирования.

Специфика современного российского рынка оценочных услуг такова, что большая часть рынка принадлежит компаниям, занимающимся одновременно аудитом и консалтингом, имеющим стабильную репутацию и широкий круг связей.

Следует отметить, что Единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков начал функционировать только 28 июня 2007 г. Тогда же была зарегистрирована и первая Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков, чуть позже - Ассоциация российских магистров оценки и крупнейшая профессиональная ассоциация - Российское общество оценщиков.

Вступил в силу Федеральный закон от 01.12.2007 N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях".

В соответствии с Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 220-ФЗ) фактически оценщиками являются физические лица, которые несут личную ответственность за результат своей деятельности.

Вышли в свет новые Федеральные стандарты оценки (ФСО):

• "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256;
• "Цель оценки и виды стоимости. Требования к отчету об оценке" (ФСО N 2), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255;
• "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254.

Оценочная деятельность - деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Большинство отечественных предпринимателей фактически не понимают сути и необходимости независимой оценки как признанного во всем мире весьма действенного и при этом абсолютно законного инструмента управления стоимостью своего имущества.

Что же такое оценка?

Оценивать что-либо означает определять стоимость объекта. Есть и более сложное определение, одновременно отражающее суть и уточняющее ограничительные условия проведения оценки.

Оценка - это процесс установления экспертом-оценщиком стоимости объекта оценки для специфических целей, результатом которого является научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении.

Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет, с одной стороны, услугу оценщиков - независимых экспертов по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридический факт, устанавливающий стоимость объекта оценки для определенных договором об оценке целей. Каждый оценщик считает свое мнение научно обоснованным. Иногда мнение оценщика о рыночной стоимости объекта звучит настолько убедительно, что ему удается склонить на свою сторону и сам рынок.

Объект оценки - объект гражданских прав, оцениваемый в рамках конкретного договора об оценке и (или) в рамках определения суда, арбитражного суда, Третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Объектами оценки могут являться различные активы - земля, здания, сооружения и другие объекты недвижимости, оборудование, ценные бумаги, нематериальные активы (авторские права, патенты, гудвилл (деловая репутация), торговая марка и т.д.), предприятие как действующий бизнес и др.

Цель оценки - определение рыночной или иной стоимости для совершения тех или иных действий с объектом оценки.

Стоимость объекта оценки определяется для специфических целей. Фактически каждая операция в бизнесе требует проведения предварительной оценки вовлеченного в нее имущества. В определенных случаях оценку проводить обязательно. Иногда предприниматель проводит оценку по собственной инициативе для того, чтобы проверить правильность своих предположений о выгодности совершения той или иной операции, максимизировать прибыль, снизить риски деловой операции и предупредить возможные потери.

Процесс оценки включает в себя две базовые составляющие - аналитическую и расчетную.

Аналитическая составляющая - это анализ прошлой, текущей и прогнозирование будущей ситуации на рынке, изучение представленных заказчиком документов, рассуждения о важности тех или иных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, самостоятельный выбор оценщиком источников информации, возможных подходов и методов оценки. Именно аналитическая составляющая объясняет возможность получения различных данных о стоимости одного и того же объекта в отчетах, сделанных разными оценщиками.

Расчетная составляющая - это введение полученных различными способами данных в математические формулы и получение результатов, которые снова будут аналитически перерабатываться до тех пор, пока оценщик не придет к конечной искомой цифре.

Хотя оценщики могут прийти к разным результатам, стоимость является объективной величиной, отражающей, с одной стороны, состояние рынка, с другой - состояние объекта. Произведя расчет стоимости объекта, мы обязательно уточняем, что стоимость определена именно по состоянию на конкретное календарное число, называемое датой оценки.

Естественно, что со временем стоимость объекта может значительно меняться в связи с изменением характеристик как самого объекта, так и окружающей среды. Величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, в соответствии с действующими стандартами оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом только в течение шести месяцев считая с даты оценки. Иногда за эти шесть месяцев стоимость объекта практически не меняется. А бывают случаи, когда стоимость за это время меняется несколько раз.

Стоимость определяется в денежном выражении. Это значит, что в отчете стоимость должна быть выражена в рублях или, если это прописано в договоре, в иной валюте.

Оценить можно все, что относится к объектам гражданских прав, которые в соответствии с российским законодательством могут участвовать в гражданском обороте.

Оценщики обычно разделяют все виды имущества на четыре основные группы:

1. Объекты недвижимости. К недвижимости относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые помещения (дома, квартиры, коттеджи), земельные участки, леса, многолетние насаждения.
2. Движимое имущество. К этой группе относятся машины, оборудование и транспортные средства. Кстати, ГК РФ воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты относит к недвижимости, хотя по сути они являются транспортными средствами. Однако на работу оценщиков это не влияет.
3. Интеллектуальная собственность. В эту группу входят патенты, лицензии, авторские свидетельства, торговая марка, а также ноу-хау (новая, не известная другим информация, имеющая коммерческую стоимость), деловая репутация (гудвилл) и другие нематериальные объекты.
4. Бизнес. Обычно в рамках оценки бизнеса оцениваются акции и другие первичные и производные ценные бумаги, а также доли и паи в капитале предприятий различных организационно-правовых форм собственности.

На деле объектов оценки можно выделить еще больше. Оценить можно долги и права, требования, работы, услуги, информацию и некоторые другие виды имущества.

В зависимости от цели, для которой производится оценка объекта, его стоимость будет различаться значительно. В результате проведения оценки собственности оценщик должен определить стоимость этого объекта. Стоимость - общеэкономическое понятие и не имеет общепринятого определения. Стоимость может определяться как мера полезности, как мера умственных и физических усилий человека при создании вещи, как мера относительной редкости и как мера может выражаться в деньгах.

Вещь, обладающая стоимостью, может обмениваться на другие вещи и деньги.

Согласно Федеральному стандарту оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, кадастровая.

Некоторые специалисты считают, что рыночная стоимость является краеугольным камнем оценочной деятельности. Это связано с тем, что чаще всего целью оценки является определение рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости объекта оценки устанавливается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Цена отражает затраты на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют стоимость объекта оценки на дату оценки.

Есть также и другие виды стоимости, рассчитываемые для конкретных целей.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий с учетом износа объекта оценки. Стоимость воспроизводства нужна для целей страхования имущества или для определения размера нанесенного ущерба, а также для определения рыночной стоимости методами затратного подхода.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в существующих на дату оценки рыночных ценах с учетом износа объекта оценки. При этом под аналогичным объектом подразумевается тот, который обладает максимально сходными с оцениваемым объектом качественными и количественными характеристиками, но создан в отличие от идентичного из современных материалов по современным технологиям. Определить эту стоимость бывает необходимо для целей страхования или определения размера нанесенного ущерба, в случае если невозможно определить стоимость воспроизводства объекта.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании определяется исходя из существующих условий и цели использования объекта. Предположим, вы захотите узнать, насколько эффективно используете свою собственность. Оцениваете стоимость при существующем использовании и сравниваете со стоимостью при альтернативном использовании. Может выясниться, что часть имущества выгоднее сдавать в аренду или что смена профиля предприятия позволила бы получать больший доход.

Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Например , вы - владелец металлургического комбината. На продажу выставлено предприятие, добывающее руду, - один из поставщиков вашего комбината. Для того чтобы принять решение о покупке добывающего предприятия, необходимо узнать его инвестиционную стоимость, то есть его стоимость конкретно для вас с учетом имеющегося металлургического комбината.

Если инвестиционная стоимость окажется выше цены предложения (даже если цена предложения выше рыночной стоимости), то можно покупать не задумываясь; если меньше, тогда нужны дополнительные аргументы в пользу покупки: например, новый собственник ужесточит условия поставки и ваши затраты в связи с этим могут превысить отрицательную разницу между инвестиционной стоимостью и ценой предложения.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов. Для целей налогообложения может рассчитываться стоимость имущества, стоимость реализованной продукции, стоимость основных средств предприятия и другие объекты.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта, в случае если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, однако с увеличением срока экспозиции приближается к последней.

Утилизационная стоимость объекта оценки - это стоимость объекта, равная стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта. В ряде случаев затраты на утилизацию могут превышать стоимость материалов.

В утвержденных стандартах оценки есть еще так называемая специальная стоимость объекта оценки. Это стоимость, для определения которой в договоре на проведение оценки или в нормативном правовом акте, устанавливающем необходимость проведения оценки, оговариваются условия, не включенные в понятия всех вышеперечисленных видов стоимостей, в их числе, например, полная восстановительная стоимость объекта оценки. Это стоимость приобретения или воссоздания в текущих ценах на дату оценки аналога оцениваемого объекта с такой же полезностью, функциональными свойствами и физическими параметрами. Она отличается от стоимости воспроизводства тем, что при ее определении не учитывается износ.

И еще: вместо понятия "вид стоимости" оценщики часто используют термин "база оценки" - это тот вид стоимости объекта, который устанавливается в процессе оценки в соответствии с целью оценки и видом оцениваемого имущества.

Рассмотрим принципы, лежащие в основе оценки (речь идет о рыночной стоимости объектов оценки). Оценщики называют эти принципы фундаментальными. Для удобства их можно разделить на три группы:

1. принципы, основанные на представлениях собственника;
2. принципы, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией;
3. принципы, обусловливаемые воздействием окружающей среды.

Рассмотрим эти принципы подробнее.

1. Принципы, основанные на представлениях собственника.

Принцип полезности. Любой объект (имущество) может обладать стоимостью, если он способен удовлетворять потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода времени. Используя этот принцип, следует иметь в виду, что полезность одного и того же объекта для всех участников рынка не одинакова.

Принцип замещения. Данный принцип гласит, что максимальная стоимость объекта на открытом конкурентном рынке не может быть больше наименьшей цены, за которую может быть приобретен или создан другой объект, обладающий такой же полезностью. Принцип действует для всех объектов, кроме, пожалуй, уникальных, из-за отсутствия аналогов и фактической невозможности воспроизведения.

Принцип ожидания (принцип ожидаемой полезности). Рыночная стоимость объекта отражает наши представления о его ожидаемой полезности, о будущих выгодах. Объект будет стоить ровно столько, сколько принесет доходов.

1. Принципы, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией.

Принцип вклада. Рыночная стоимость объекта увеличивается при добавлении нового фактора, формирующего доход объекта. Сумма, на которую увеличивается рыночная стоимость, может не соответствовать стоимости добавляемого фактора. Так, наличие у торгового комплекса подземной автостоянки обычно увеличивает стоимость этого комплекса на сумму, превышающую издержки на строительство самой стоянки. И другой пример: если вы поставите посередине своего комплекса статую, сделанную известным скульптором, стоимость комплекса вряд ли увеличится на сумму, заплаченную за статую.

Принцип добавочной продуктивности. Добавочная продуктивность определяется, чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление. На практике дополнительный доход владелец может получать за счет того, что его собственность расположена в более выгодном месте.

Принцип предельной производительности. Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Обычно по мере добавления ресурса стоимость объекта сначала возрастает, потом прирост стоимости по отношению к затратам на дополнительный ресурс уменьшается, далее прирост стоимости прекращается и, наконец, затраты на ресурс начинают превышать прирост стоимости объекта.

Принцип сбалансированности. Принцип состоит в том, что любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства.

1. Принципы, обусловливаемые воздействием окружающей среды.

Принцип зависимости. Этот принцип гласит, что стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающего имущества. Так, в районах элитной застройки стоимость квартир в типовых домах выше, чем в обычном районе.

Принцип соответствия означает, что максимальная стоимость достигается тогда, когда особенности и характер использования собственности соответствуют потребностям и ожиданиям местного рынка. Например , дом с бассейнами, стоящий среди таких же домов с бассейнами, будет иметь максимально возможную рыночную стоимость. Если этот же дом лишить такого значимого атрибута престижности, как бассейн, его стоимость тут же упадет на величину большую, чем стоимость бассейна.

Принцип спроса и предложения - знаменитый принцип классической экономики: цена определяется взаимодействием спроса и предложения.

Принцип конкуренции. Когда на рынке начинают расти прибыли, рынок становится привлекательным вследствие чего обостряется конкуренция и прибыли снова снижаются. Конкуренция устанавливает справедливую рыночную стоимость.

Принцип изменения - самый легкий принцип, который гласит, что стоимость изменяется во времени: ничто не вечно.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Этот принцип можно выделить отдельно. В соответствии с ним оценка рыночной стоимости объекта, когда это возможно, осуществляется на основе анализа, позволяющего определить наилучшее и наиболее эффективное использование. При этом учитываются юридические ограничения, решения местных органов власти и, конечно, экономическая целесообразность такого использования. Например , имея свой бизнес, вы производите специфическую продукцию с ограниченным спросом. Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выявит, что незначительная модификация оборудования позволит расширить ассортимент, найти новые рынки сбыта и увеличить доходы, рыночная стоимость бизнеса будет оценена выше, чем при существующем использовании ресурсов даже в случае, если вы не собираетесь что-либо менять в структуре производства.

Для определения рыночной стоимости в оценочной практике существуют:

• метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке;
• подходы к оценке - совокупность приемов и процедур, определяющих состав исходной информации и выполнение на ее основе оценки объекта (затратный, сравнительный, доходный).

Для определения рыночной стоимости пакета акций действующего предприятия в оценочной практике применяются следующие подходы:

1. Подход "сверху вниз", который включает три этапа:

• рассчитывается обоснованная рыночная стоимость всего предприятия;
• определяется ее часть, пропорциональная оцениваемому пакету акций;
• определяется, а затем вычитается из пропорциональной доли скидка на неконтрольный характер. На этом же этапе должно быть установлено, насколько необходима и какова величина дополнительной скидки на недостаточную ликвидность.

1. Горизонтальный подход.

При таком подходе необязательно определять стоимость всего предприятия. Данные для оценки стоимости неконтрольного пакета можно взять из данных по продаже сопоставимых неконтрольных пакетов открытых компаний, и осуществить расчет методом рынка капитала. Данный метод основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена на единичную акцию открытого акционерного общества.

Если необходимо получить стоимость на уровне контрольного пакета, то к стоимости, полученной методом рынка капитала, необходимо добавить премию за контроль, которая представляет собой стоимостное выражение преимущества, связанного с владением контрольным пакетом акций.

1. Подход "снизу вверх". Его можно назвать дивидендным подходом.

В данном подходе оценщик суммирует все элементы стоимости пакета акций, к которым относятся прибыль, распределенная в форме дивидендов, выручка от продажи пакета и премия за контроль (в случае оценки контрольного пакета).

В рамках первого подхода необходимо сначала определить рыночную стоимость всего предприятия (контрольного пакета акций). Для этого в оценочной практике также используются три подхода, каждый из которых содержит в себе ряд методов, применяемых в зависимости от конкретной ситуации.

В рамках каждого подхода существует некоторое количество методов определения стоимости. Все полученные разными методами результаты обобщаются: делается так называемое согласование результатов оценки.

В соответствии со стандартами оценки существуют три подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. Отдельно можно выделить экспертный подход.

1. Затратный (имущественный) подход. Данный подход рассматривает стоимость предприятия с точки зрения затрат на его воспроизводство - стоимость объекта оценки с точки зрения владельца или продавца - и базируется на прошлых событиях. В данном случае используются:

Метод чистых активов.

Применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем выпуска. По методу чистых активов стоимость предприятия равна разнице между обоснованной рыночной стоимостью активов предприятия и текущей стоимостью всех его обязательств.

Метод избыточной прибыли.

Включает совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта, за вычетом накопленного износа, который бывает устранимым и неустранимым.

Износ - это уменьшение стоимости оцениваемых объектов, обусловленное различными причинами. Обычно выделяют три вида износа (обесценивания):

1. физический (разрушение вследствие физического воздействия окружающей среды и времени) - метод остаточного срока службы;
2. функциональный, моральный (техническое и технологическое несоответствие современным условиям, появление на рынке более совершенных аналогов):

• избыток капитальных затрат;
• избыток производственных затрат;

1. внешний, экономический (обусловленный экономическими, политическими, организационными и некоторыми другими внешними факторами).

Наиболее сложный момент в настоящем подходе - определение стоимости накопленного износа.

Метод ликвидационной стоимости. Заключается в определении скорректированной стоимости всех активов баланса за вычетом величины всех обязательств предприятия, суммы затрат, связанных с его ликвидацией.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, из которого следует, что никакой осведомленный и благоразумный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше, чем сумма денег, которую нужно потратить на приобретение или воссоздание аналогичного по своим потребительским характеристикам объекта.

В рамках затратного подхода величина рыночной стоимости рассчитывается на основе затрат на приобретение или создание оцениваемого объекта, то есть на его восстановление (полная восстановительная стоимость), за вычетом суммы накопленного износа.

1. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о сделках с ними.

В рамках данного подхода оценщик использует в качестве ориентира реально сложившиеся на рынке цены на сходные предприятия (акции).

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, механическим и иным характеристикам при сходных условиях.

При сравнительном подходе используются:

• метод рынка капитала;
• метод сделок или метод продаж, которые ориентированы на цены приобретения предприятия в целом либо контрольного пакета акций в сходных предприятиях;
• метод отраслевых коэффициентов, основанный на использовании специальных формул или ценовых показателей, применяемых в отдельных отраслях. Эти коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами за ценой продаж предприятий и их важнейшими производственно-финансовыми характеристиками.

Методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов возможны при условии строгого выбора компании-аналога, которая должна относиться к тому же типу, что и оцениваемое предприятие.

Сравнительный подход базируется на фундаментальном принципе оценки - принципе замещения, из которого следует, что никакой благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта на рынке.

Для некоторых видов недвижимости (квартиры, офисы, коттеджи), транспортных средств, сходный и даже идентичный объект найти гораздо проще, чем, скажем, если объектом оценки является бизнес или нетиповые объекты недвижимости. Наиболее сложны в оценке сравнительным методом объекты интеллектуальной собственности.

Основные этапы процедуры оценки с использованием сравнительного подхода:

• поиск объектов, сопоставимых с оцениваемым;
• выявление различий по основным количественным и качественным характеристикам;
• внесение поправок к цене объектов-аналогов на имеющиеся отличия от оцениваемого объекта;
• взвешивание полученных результатов;
• определение рыночной стоимости объекта.

Сравнительный подход также имеет свои достоинства, недостатки и ограничения в использовании.

Достоинства: это единственный подход, базирующийся главным образом на рыночных данных; отражает реальную нынешнюю практику покупателей и продавцов.

Недостатки: трудности в получении данных по сопоставимым объектам; необходимость внесения целого ряда поправок; основан на прошлых событиях и не берет в расчет будущие ожидания.

Этот подход применим только при существовании объектов, аналогичных оцениваемому, по которым существуют данные о сделках с ними.

Как уже было сказано, в рамках сравнительного подхода может быть использовано три метода расчета стоимости. Для расчета стоимости всего предприятия (контрольного пакета акций) используются метод сделок и метод отраслевых коэффициентов. Для расчета стоимости миноритарного пакета применяется метод компании-аналога (метод рынка капитала).

Вследствие неразвитости и "непрозрачности" российского фондового рынка оценщики не располагают информацией о продажах контрольных пакетов акций предприятий, относящихся к той же отрасли, что и оцениваемое предприятие или бизнес. В силу этого в расчетах не может быть использован метод сделок.

Невозможность применения метода отраслевых коэффициентов вытекает из отсутствия ретроспективных статистических данных, отражающих зависимость между ценой предприятий и финансовыми результатами их деятельности. Поэтому оценщик на практике попытается в рамках сравнительного подхода использовать только метод рынка капитала.

Данный метод заключается в расчете цены одной акции оцениваемой компании через цены акций сопоставимых предприятий и включает несколько этапов:

• сбор необходимой информации;
• составление списка аналогичных предприятий;
• финансовый анализ компаний-аналогов;
• расчет оценочных мультипликаторов;
• выбор величины мультипликатора;
• определение итоговой стоимости оцениваемых акций;
• внесение итоговых корректировок.

Прежде всего необходимо определить, какие предприятия могут быть взяты в качестве аналогов. Для этого существует ряд критериев, главные из которых - отраслевое сходство, размер, перспективы роста, финансовый риск и т.д. Однако вследствие наличия крайне скудной информации по российским предприятиям в качестве основного критерия отбора оценщиками часто бывает выбрано только отраслевое сходство. В результате оценщик не может выявить акции предприятий, успешно функционирующих на анализируемом рынке, акции которых успешно котируются в системе РТС и участвуют в торгах на российских фондовых биржах. Для применения метода рынка капитала также необходимо иметь полную информацию о результатах хозяйственной деятельности предприятий-аналогов. В силу отсутствия актуальных финансовых данных о деятельности рассматриваемых предприятий рассчитать оценочные мультипликаторы и применить в расчетах метод рынка капитала часто не представляется возможным.

Исходя из изложенного, оценщики не могут применить сравнительный подход при расчете конечной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

1. Доходный подход основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи недвижимости в аренду. Результат по данному методу включает в себя и стоимость здания и стоимость земельного участка (совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых периодов от объекта оценки).

Смысл данного подхода заключается в определении текущей величины будущих доходов от деятельности предприятия. Он основан на предположении, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания: любой актив, приобретаемый с целью извлечения доходов, будет стоить ровно столько, сколько принесет доходов.

Для оценки с использованием доходного подхода наиболее важными являются следующие методы оценки:

Метод прямой капитализации (капитализации прибыли).

Выбор метода зависит от того, ожидается ли изменение денежного потока от оцениваемого объекта во времени потока. Если в прогнозном периоде предполагаемые доходы остаются примерно на одном уровне, близком к текущему, то оценщик применяет метод капитализации. Так чаще оценивается недвижимость, земельные участки (арендные платежи), небольшие стабильные предприятия (например, магазины).

Метод капитализации разумен для применения к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды. Иными словами, этот метод наиболее адекватен оценке "зрелых" по своему возрасту предприятий.

Метод капитализации прибыли подразумевает выражение рыночной стоимости предприятия через величину чистой прибыли за какой-либо период (чаще всего выбирается прибыль последнего отчетного года). Инструментом перевода прибыли предприятия в его стоимость является ставка капитализации.

Коэффициент капитализации, который определяется как отношение постоянного дохода от объекта к его стоимости, учитывает не только отдачу на вложенный капитал, но и его возврат. Поэтому, если оценивается объект, стоимость которого не убывает во времени (например, земельный участок), коэффициент капитализации равен ставке дисконтирования.

Метод дисконтирования денежных потоков (чистого денежного потока).

Методы дисконтированных денежных потоков, рынка капитала и отраслевых коэффициентов ориентированы на оценку предприятия как действующего, которое будет и дальше функционировать.

Метод дисконтированных денежных потоков основан на прогнозах будущего развития рынка в целом, прогнозировании доходов конкретного предприятия и приведении будущих доходов к стоимости на текущую дату.

Этот метод более применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, но которые тем не менее имеют перспективный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами.

Если предполагаемые доходы будут изменяться во времени (поступать неравномерно), то применяется метод дисконтирования денежных потоков (например, в оценке бизнеса).

Ставка дисконтирования определяется как минимально допустимая отдача на вложенный капитал, при которой инвестор предпочтет участие в проекте альтернативному вложению средств в другой проект с сопоставимой степенью риска.

Дивидендный метод.

Достоинства доходного подхода: единственный подход, который учитывает будущие ожидания относительно затрат, цен, инвестиций и других рыночных тенденций. Он включает в себя рыночный аспект, поскольку требуемая ставка дисконта определяется рынком.

Недостатки этого подхода: трудности при выработке прогноза, получении внутренней информации об объекте оценки, умозрительность.

Доходный подход может применяться для оценки любых объектов, приносящих доход.

Иногда использование того или иного подхода совершенно нелогично. Если оценщик не использует ни один из подходов, он обязан обосновать свое решение.

Кстати, есть такие объекты, которые вообще очень сложно оценить любым из существующих методов. Возможность использования каждого подхода и объективность рассчитанной любым методом стоимости значительно зависят от вида имущества и целей оценки.

Предположим, нам необходимо оценить картину Казимира Малевича "Черный квадрат". В данном случае применим еще один, ни в каких стандартах не прописанный экспертный подход. Фактически экспертный подход - это мнение оценщика, основанное исключительно на его опыте, без применения каких-либо расчетов. Расчетная часть в экспертном подходе полностью отсутствует. Основываясь на собственном опыте, интуиции, оценщик может достаточно точно определить возможную рыночную стоимость даже самого уникального объекта, не проводя никаких расчетов. Самое сложное в этом подходе - отразить его результаты в отчете.

В арсенале каждого оценщика существует еще универсальный метод, используемый во всех трех подходах, так называемый метод 3П (метод "трех п"): "пол - палец - потолок". Оценщики прибегают к оценке с помощью этого метода в самых сложных случаях: когда использование других методов не представляется возможным, либо не приводит к получению желаемых результатов, либо оценщик не владеет другими методами.

М.Гаспарян

Генеральный директор

ООО "Единство-Аудит"

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

1. Субъекты оценочной деятельности

1.1 Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки

1.2 Права и обязанности оценщика

1.3 Независимость и страхование гражданской ответственности оценщиков

2. Классификация объектов оценочной деятельности

2.1 Недвижимость и ее классификация

2.2 Земля как объект оценочной деятельности

2.3 Машины и оборудование как объекты оценочной деятельности

2.4 Нематериальные активы и их классификация

2.5 Финансовые вложения как объект оценочной деятельности

2.6 Инвестиционные проекты как объект оценочной деятельности

Заключение

Список литературы

Введение

Оценка (оценочная деятельность) - беспристрастное мнение о стоимости, основанное на подробном изучении оцениваемого объекта, или это деятельность, направленная на установление в отношении объекта оценки рыночной или иной стоимости (ст. 3 Закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Оценщик - человек, который обладает специальными знаниями и образованием для проведения оценки определенного объекта собственности.

В потребительском секторе народного хозяйства профессия оценщика известна давно (оценщик в ломбарде, в комиссионном магазине, отчасти товаровед). оценщик страхование недвижимость актив

Существует мнение, что в производственном секторе экономики, то есть, как оценка активов предприятий, этот вид профессиональной деятельности в России зародился относительно недавно - в 1992-1993 г.г. В это время появились первые оценочные фирмы, тогда же было создано Российское общество оценщиков (РОО). РОО - профессиональная общественная организация, объединяющая специалистов в области оценки из всех регионов России, в т.ч. и Рязани.

В действительности же оценка в России известна давно. В словаре В.И. Даля, составленном в середине 19 века, такие словосочетания как «оценочное дело», «оценочная комиссия», «оценочная пошлина» упоминаются как ходовые общепринятые понятия. 8 июня 1893г. вышли в свет «Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами». Оценку производили губернские и уездные оценочные комиссии и земские управы.

В России 19 века существовало три метода (типа) оценки земли: Нижегородский, Московский и Сибирский, Черниговский и Рязанский.

В Рязанской губернии земля была разделена на отдельные “местности”, в границах которых проводили оценку по среднему нормальному доходу, выводимому из урожая ржи, овса и сена.

Метод был опросно-статистическим. Впервые при оценочных работах собирались образцы почв и подпочв.

После 1917 г. с ликвидацией частной собственности на землю и другие средства производства оценочная деятельность утратила общественный интерес. Сохранились лишь отдельные ее элементы.

В условиях плановой экономики оценка земельных участков, отдельных строений, квартир и т.п. носила полулегальный и случайный характер и имела значение для относительно небольшого круга частных лиц.

Земля, подавляющее большинство средств производства, значительная часть жилого фонда и др. имущество находились в государственной собственности. Процесс распределения ресурсов производился по инициативе и под контролем государства, и стоимостная оценка при этом не была нужна.

В рыночной экономике принципиально другой механизм распределения и перераспределения ресурсов. В своей основе он предполагает товарную форму всех (либо значительной части) объектов имущества.

В России уже произошло перераспределение прав собственности от государства к частным производителям. Приватизированы и приватизируются квартиры, производственные здания и сооружения, объекты социального назначения. В соответствии с новой Конституцией 1993г. закреплено право частной собственности на землю.

Таким образом, в России создается рынок недвижимости, который, в свою очередь, является материально-вещественным фундаментом рынка капитала, Без последнего же невозможно формирование эффективной структуры и пропорций общественного производства.

Становление новой экономической системы будет сопровождаться формированием соответствующего законодательства в области оценки, созданием профессиональных организаций, выработкой профессиональных стандартов, созданием информационных баз данных.

1. Субъекты оценочной деятельности

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Между оценщиком и заказчиком заключается договор в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Договор должен содержать:

· основания заключения договора;

· вид объекта оценки;

· вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

· денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

· сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

1.1 Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

· дата составления и порядковый номер отчета;

· основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

· юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

· точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу,

· реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

· стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

· последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

· дата определения стоимости объекта оценки;

· перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

1.2 Права и обязанности оценщика

Оценщик имеет право:

· применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

· требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

· получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

· запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

· привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

· отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки, либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

Оценщик обязан:

· соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации;

· сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

· обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

· предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

· предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

· не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

· хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

· в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

1.3 Независимость и страхование гражданской ответственности оценщиков

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

· в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

· оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.

Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования.

Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки.

Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки.

2. К лассификация объектов оценочной деятельности

В соответствие со ст. 5 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской федерации», к объектам оценки относятся:

работы, услуги, информация;

Недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость) - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).

Таким образом, российское законодательство включает в недвижимое имущество и вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

В соответствие с Гражданским кодексом РФ, к недвижимости относится и предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; нематериальные активы; информацию; другие исключительные права.

Традиционная западная трактовка понятия "недвижимость" относит к нему:

1) сам участок на поверхности земли;

2) пространство над поверхностью участка;

3) пространство под поверхностью участка вплоть до центра земли;

4) все улучшения, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без:

ь нанесения ущерба их функциональным свойствам;

ь несоразмерно больших затрат на подобное перемещение (т.к. известны случаи перемещения даже зданий).

Движимые вещи - вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги (ст. 130 ГК РФ).

Таким образом, движимое имущество определяется методом "от противного", к нему относят все вещи, не попадающие под категорию недвижимости.

К движимому имуществу относятся: транспортные средства, машины и оборудование хозяйственно-бытового и производственного назначения и т. д.

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России им еще не присвоены специальные термины, а в зарубежной практике они именуются фикчерсами и ЧЕТЛами (оборудование отопительной системы, водопроводы, лифт; права аренды, хозяйственного ведения и др.).

2.1 Недвижимость и ее классификац ия

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

· квартиры и комнаты;

· помещения и здания под офисы и магазины;

· пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

· свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);

· складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Признаков классификации:

1. Происхождение

ь Естественные (природные) объекты;

ь Искусственные объекты (постройки).

2. Назначение

ь Свободные земельные участки (под застройку или другие цели)

ь Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.

3. Постройки

ь Для жилья.

ь Для офиса.

ь Для торговли и сферы платных услуг.

ь Для промышленности.

ь Прочие.

4. Масштаб

ь Земельные массивы.

ь Отдельные земельные участки.

ь Комплексы зданий и сооружений.

ь Жилой дом многоквартирный.

ь Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)

ь Секция (подъезд).

ь Этаж в секции.

ь Квартира.

ь Комната.

ь Летняя дача.

ь Комплекс административных зданий.

ь Здание.

ь Помещение или части зданий (секции, этажи).

5. Готовность к использованию

ь Готовые объекты.

ь Требующие реконструкции или капитального ремонта.

ь Требующие завершения строительства.

Недвижимость может приобретаться по следующим соображениям:

удовлетворение физических запросов (например, использование в качестве жилья);

удовлетворение психологических запросов (соображения престижа);

средство страхования сбережений (в условиях инфляции);

получение дохода.

Недвижимость, которая приобретается и используется для получения дохода, называется доходной недвижимостью.

Основные виды доходной недвижимости:

Офисные помещения; торговые площади;

Производственные здания и сооружения;

Гостиницы; складские помещения.

При вложении собственных средств в недвижимость инвесторы ожидают получить доход, состоящий из двух основных компонентов:

1) возмещение первоначально вложенных средств;

2) прибыль на вложенные средства.

Существуют две основные формы получения дохода от операций с недвижимостью:

1) периодический доход;

2) выручка от продажи объекта в конце периода владения (реверсия).

При проведении оценки необходимо четко разграничивать объект недвижимости и бизнес, располагающийся н а его территории (под бизнесом понимается предпринимательское объединение любого рода). Стоимость бизнеса принципиально отличается по своей структуре от стоимости доходной недвижимости. Значительная часть стоимости бизнеса может состоять из нематериальных активов (репутации фирмы, квалификации сотрудников, патентов и т.п.).

2.2 Земля как объект оценочной деятельности

Современный этап развития экономики характеризуется изменением земельных отношений: образуется рынок земли; развивается аренда и залог земельных участков; требуют своего развития и совершенствования вопросы налогообложения земли.

Все это усиливает актуальность вопросов, связанных со стоимостной оценкой земли.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки, что обусловлено следующими причинами:

Спецификой данного объекта;

Неразработанностью нормативно-правовой базы;

Неразвитостью земельного рынка в стране.

Специфика земли как объекта оценки состоит в следующем:

1) земля занимает уникальное положение в общественной, политической, экономической жизни общества. Земля - это такой ресурс, который прямо или косвенно необходим для изготовления всех других факторов производства. В разных отраслях экономики земля имеет неодинаковое значение. В обрабатывающей промышленности земля является местом расположения производства (пространственным базисом). В сельском хозяйстве и лесном хозяйстве помимо места расположения земля является средством труда, предметом труда, т.е. главным средством производства;

2) земля является природным ресурсом, который нельзя свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости, поэтому предложение земли постоянно ;

3) в отличие от других объектов имущества (зданий, сооружений, машин) земля не подвер жена износу и стоимость ее с годами не уменьшается, а увеличивается, поэтому вложения в земельные участки наилучшим образом защищены от инфляции;

4) устойчивость земли. З емлю нельзя потерять, разрушить, украсть, обычным способом; она сохраняется при чрезвычайных ситуациях (например, при пожаре);

5) местоположение конкретного земельного участка неизменно;

6) важнейшим свойством земли является плодородие. Плодородием называется способность почвы обеспечивать растения земными факторами жизни (водой, воздухом, питательными веществами) Плодородие земельных участков различается. Существует несколько видов плодородия: естественное, искусственное, экономическое, потенциальное, действительное.

Земли в Российской Федерации подразделяются на семь категорий, т.е. групп земель с различным целевым назначением и правовым режимом использования:

земли сельскохозяйственного назначения;

земли поселений;

земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;

земли особо охраняемых территорий;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса.

Использование земли в России является платным. Основными формами платы за землю являются:

· нормативная цена земли;

· арендная плата;

· земельный налог.

Собственники земли, землевладельцы, арендаторы самостоятельно хозяйствуют на земле, распоряжаясь произведенной продукцией и доходами от ее реализации. С 1994 года отменено принудительное изъятие сельскохозяйственной продукции для государственных нужд.

В каждой области создан специальный фонд перераспределения земли. В этот фонд включают земли, оставшиеся после бесплатной передачи земель предприятиям и гражданам; этот фонд служит для последующего распределения и наделения земельными участками. При наличии нескольких претендентов на один участок его продажа из фонда перераспределения осуществляется по конкурсу или через аукцион.

Граждане и юридические лица могут свой участок продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, вносить участок в уставные фонды АО, кооперативов. Собственники имеют право передать землю на условиях ренты или пожизненного содержания.

Работники сельского хозяйства и члены их семей могут создать собственное фермерское хозяйство, получить земельную долю и имущественный пай в натуре и выйти из коллективного предприятия. Все споры, связанные с землей, решаются через суд.

Нормативная цена земли - это показатель, характеризующий стоимость земли определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, передаче по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земли.

Нормативная цена земли дифференцирована по видам угодий (городские земли; земли сельскохозяйственного назначения; земли лесного фонда и т.д.) и группам почв (на территории Рязанской области таких групп 85). Кроме того, в области нормативная цена земли дифференцирована по административным районам в зависимости от их местоположения (удаленности от областного центра).

Нормативная цена земли служит основой для установления арендной платы и определения стартовых цен продажи земельных участков, то есть, нормативная цена земли является нижней границей или минимально возможной стоимостью земли.

Земельный налог . Плательщиками земельного налога являются юридические лица и граждане, которым земля передана или она приобретена в собственность, владение, пользование или в аренду. Ставки земельного налога различаются по видам угодий и группам почв. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности и устанавливается в виде стабильных платежей в расчете на год. Ежегодно ставки земельного налога пересматриваются (индексируются).

Арендная плата . Это плата за аренду земли. Она может быть установлена в денежной или в натуральной форме.

Залог земли . Залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор или залогодержатель получает право в случае неисполнения должником обязательства получить возмещение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Ипотекой называется залог любого объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующими участками земли.

Залог земли является наилучшим способом обеспечения при выдаче кредита, т.к.:

а) земля обладает значительной ценой, причем с течением времени цена только растет;

б) земля характеризуется физической устойчивостью;

в) заложенная земля обычно и является источником погашения долгового обязательства, поэтому залог стимулирует эффективное и активное использование земли.

Потребность в залоговых операциях с землей в условиях современной России и Рязанской области достаточно велика. Значительная часть сельскохозяйственных предприятий находится в трудном экономическом положении, что не позволяет считать их кредитоспособными. Залог земли может служить дополнительным гарантом возвратности банковских кредитов, что снизит риск банков при их выдаче.

2.3 М ашин ы и оборудование как объекты оценочной деятельности

В условиях рыночной экономики довольно часто возникают ситуации, когда надо определить рыночную стоимость технического оснащения предприятия, т. е. его оборудования, машин, приборов, аппаратов, средств связи, производственного инвентаря и т. д.

Оценка машин и оборудования может быть и самостоятельной задачей, когда, например, надо заключить соглашение о лизинге, оформить залог под кредит имущества, обосновать размер страховых взносов, произвести переоценку основных фондов и т. д. Оценка стоимости машин и оборудования может быть нужна при оценке стоимости предприятия в целом.

Машины и оборудование относятся к основным средствам предприятия. Учет основных средств и отчетность об их наличии и движении ведется в соответствии с типовой классификацией, установленной Госкомстатом Российской Федерации. Согласно этой классификации основные средства (фонды) подразделяются на несколько групп, среди которых выделяется группа «машины и оборудование».

Термин «машины и оборудование», употребляемый в практике оценки, имеет более широкий смысл, чем это принято в бухгалтерском учете и статистике. Оценщики по машинам и оборудованию часто рассматривают и транспортные средства, и какие-то объекты инструмента, производственного и хозяйственного инвентаря, вычислительную технику, некоторые передаточные устройства.

В отличие от объектов недвижимости (зданий и сооружений) машины и оборудование не связаны жестко с землей, они могут быть перемещены в другое место; могут располагаться отдельно и быть функционально самостоятельными, а могут образовывать технологические комплексы.

Машины и оборудование отличаются исключительным многообразием, поэтому оценщики, как правило, специализируются в оценке тех или иных их видов.

Объектами оценки выступают:

1. машинный или станочный парк предприятия в целом и его структурных подразделений (филиалов, отделений, цехов, участков, хозяйств);

2. технологические комплексы (поточные и автоматические линии, роботизированные комплексы, гибкие модули и т. д.);

3. функционально самостоятельные машины, агрегаты и установки.

2.4 Нематериальные активы и их классификация

Нематериальные активы - объекты, используемые для получения дохода в течение длительного периода (не менее года) либо не имеющие материально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма которых не играет существенной роли в процессе их эксплуатации.

В качестве источника доходов от использования нематериальных активов могут быть: увеличение объемов реализации продукции; повышение цены и качества продукции; экономия затрат при производстве продукции; выручка от реализации самих нематериальных активов на материальных носителях.

В составе нематериальных активов различают:

ь интеллектуальную собственность;

ь имущественные права;

ь отложенные (отсроченные) расходы;

ь гудвилл.

Интеллектуальная собственность как объект оценки - исключительное право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания).

К интеллектуальной собственности относят:

ь изобретения;

ь полезные модели;

ь промышленные образцы;

ь товарные знаки и знаки обслуживания, наименования мест происхождения товаров;

ь меры по пресечению недобросовестной конкуренции

Все вышеперечисленное относится к правам на объекты промышленной собственности .

Изобретение - всякий достигнутый человеком творческий результат, суть которого состоит в нахождении конкретных технических средств решения задачи, возникшей в сфере практической деятельности.

Полезная модель - конструктивное выполнение средств производства и предметов потребления, а также их составных частей. Обязательный признак полезной модели по российскому законодательству - решение задачи заключается в пространственном расположении объектов.

Промышленный образец - художественно-конструктивное решение изделия, определяющее его внешний вид.

Товарные знаки, знаки обслуживания, фирменные наименования, наименования мест происхождения товаров - обозначения или названия, служащие для отличия товаров или услуг другого производителя, для отличия товаров, обладающих особыми свойствами.

Право на пресечение недобросовестной конкуренции включено в промышленную собственность в связи с тем, что акты недобросовестной конкуренции часто являются нарушением права на объекты промышленной собственности.

К интеллектуальной собственности относятся также:

1) секреты производства ("ноу-хау");

Законодательство о правах на объекты интеллектуальной собственности: Патентный закон РФ 1992г.: Закон РФ "О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров" 1992г.; Закон РФ "О правовой охране программ для ЭВМ и баз данных" 1992г.; Закон РФ "О правовой охране топологии интегральных микросхем" 1992г.; Закон РФ "Об авторском праве и смежных правах" 1993г.; Закон "О селекционных достижениях" 1993г.; Закон "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" 1995г.; Гражданский Кодекс РФ; Закон «Об акционерных обществах».

2) Имущественные права включают права пользования землей, водными и другими природными ресурсами, недрами, имуществом и т.д. Подтверждением таких прав служит лицензия.

3) Отложенные затраты - издержки, представленные в виде организационных расходов, осуществляемые в момент создания предприятия. К ним относятся: гонорары юристам за составление учредительных документов, услуги за регистрацию фирмы, научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки (НИОКР). Критерием отнесения НИОКР к нематериальным активам является их полезность и возможность использования в производстве длительный период времени.

4) Гудвилл (цена фирмы) - стоимость деловой репутации фирмы (ст. 150 ГК РФ). Одни экономисты трактуют гудвилл как стоимость всех элементов нематериальных активов: другие - как величину, на которую стоимость бизнеса превосходит рыночную стоимость его материальных активов и той части нематериальных активов, что отражена в бухгалтерской отчетности (учтена в балансе). Гудвилл определяется также как часть стоимости действующего предприятия, определяемая добрым именем, деловыми связями, репутацией, известностью фирменного наименования, фирменной марки или как тенденция клиентов вновь пользоваться услугами того же предприятия. Как самостоятельный элемент бухучета гудвилл в России не применяется, но его оценка производится при продаже предприятия в целом и назначении его рыночной цены.

Объектам интеллектуальной собственности предоставляется правовая охрана путем выдачи охранных документов, действующих на определенной территории и определенное время - патентов и свидетельств. Патент на изобретение в РФ действует 20 лет с даты поступления заявки в патентное ведомство; патент на промышленный образец - в течение 10 лет с возможностью продления еще на 5 лет; свидетельство на полезную модель - в течение 5 лет с возможностью продления до 3 лет; свидетельство на товарный знак, знак обслуживания и наименование мест происхождения товара - 10 лет с возможностью неоднократного продления каждый раз на 10 лет. Действие охранного документа может быть прекращено досрочно при неуплате в установленный срок пошлин за поддержание охранного документа в силе.

2.5 Финансовые вложения как объект оценочной деятельности

Финансовые вложения - инвестиции предприятия в ценные бумаги и уставные капиталы других организаций, а также предоставленные другим организациям займы на территории Российской Федерации и за ее пределами.

К ним относят:

Облигации - эмиссионные ценные бумаги, закрепляющие право ее держателя на получение от эмитента облигаций в предусмотренный ими срок их номинальной стоимости и зафиксированного в них процента от этой стоимости или иного имущественного эквивалента

Акции - эмиссионные ценные бумаги, закрепляющие право ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации.

2.6 Инвестиционные проекты ка к объект оценочной деятельности

Инвестиции - относительно новый термин для отечественной экономики.

В рамках плановой системы использовалось понятие "капитальные вложения", под которыми понимались все затраты на создание новых, а также расширение, реконструкцию и модернизацию действующих основных фондов.

В условиях рыночной экономики под инвестициями понимают вложения денежных средств или покупку собственности для извлечения доходов или других выгод.

Экономическая оценка инвестиционных проектов занимает центральное место в процессе обоснования и выбора возможных вариантов вложения денежных средств.

Заключение

В России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный. В России оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после начала операций на рынке недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков - Российское Общество Оценщиков.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое, недвижимое, в том числе предприятия);

права собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В новейший период четко определились два направления оценки недвижимости:

· для государственных нужд

· для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.

Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности.

В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе. Оценочная деятельность в России - сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследования.

Список литературы

1. Сафронова Н. А. Учебно-практическое пособие по курсу «Основы оценочной деятельности», г. Рязань 2002г.

2. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. - М., 1998;

3. «Рынок и оценка недвижимости в России», Новиков Б.Д., Экзамен. 2000г.

4. Грибовский С.В.«Оценка доходной недвижимости». Спб: Питер,

5. Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Субъекты оценочной деятельности, общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Права и обязанности оценщика, страхование их гражданской ответственности. Объекты оценочной деятельности: земля, недвижимость, машины, финансовые вложения.

контрольная работа , добавлен 15.12.2014


Международные стандарты, применяемые в оценочной деятельности. Особенности недвижимости как объекта оценки. Подходы к оценке стоимости объекта оценки. Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков. Требования к методам оценки.

курсовая работа , добавлен 16.12.2012


Закон России "Об оценочной деятельности", требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса. Метод анализа сравнительных продаж при оценке стоимости собственности.

контрольная работа , добавлен 08.09.2010


Основные правила и требования к составлению отчета об оценке рыночной стоимости однокомнатной квартиры. Описание объекта оценки, его технические характеристики. Договоры на оценку и договор купли-продажи. Критерии профессиональной деятельности оценщика.

курсовая работа , добавлен 15.05.2013


История оценочной деятельности в России и за рубежом. Субъекты, объекты оценочных отношений. Правовое регулирование оценочной деятельности. Методологические положения оценки. Основные подходы к оценке. Математические основы оценочной деятельности.

учебное пособие , добавлен 13.06.2010


Определение стоимости недвижимости, ее отличия от недвижимого имущества. Основные классификация объектов недвижимости, цели и объекты ее оценки. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Этапы процесса оценки.

реферат , добавлен 18.10.2011


Определение стоимости недвижимого имущества. Юридическое оформление гражданско-правовой сделки, заключение договора и проведение государственной регистрации. Методика оценки коммерческой недвижимости. Независимость в деятельности и обязанности оценщика.

контрольная работа , добавлен 10.04.2014


Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости. Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Понятие "износ" в оценочной деятельности. Принципы оценки объектов недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах.

курсовая работа , добавлен 14.12.2012


Машины, оборудование и транспортные средства как объекты оценки. Факторы и принципы, влияющие на формирование стоимости. Понятие и виды оценочной стоимости. Основные подходы и методы, используемые при оценке машин, оборудования и транспортных средств.

курсовая работа , добавлен 19.07.2010


Характеристика и классификация объектов недвижимости, стадии их жизненного цикла, законодательная база. Принципы оценки объекта недвижимости, характеристика доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке, их предназначение и преимущества.

Имущество

В связи с тем, что понятие "имущество" является собирательным, необходимо правильно определять его содержание применительно к конкретным правоотношениям. В основном, под термином "имущество" в гражданском праве подразумевают: вещь или совокупность вещей, находящихся во владении у собственника; объединение имеющих денежную оценку, как вещей, так и имущественных прав; имущественные права и обязательства наследодателя, которые переходят к наследникам. Также под имуществом в широком смысле понимается совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей, в том числе и исключительных прав.

Вещи - это предметы материального внешнего мира, находящиеся в твердом, жидком, газообразном или ином физическом состоянии. С этой точки зрения электрическая и тепловая энергия рассматриваются ГК в качестве вещей (см. ст. 539 - 548). Главным назначением вещей является удовлетворение потребностей субъектов гражданских прав.

Международный комитет по стандартам оценки признает следующие четыре типа имущества: недвижимое имущество, движимое имущество, бизнес и финансовые интересы.

Имущество является юридическим понятием, которое охватывает все интересы, права и выгоды, связанные с собственностью. Имущество состоит из прав собственности, которые дают собственнику право на особые интересы или на интересы в том, что находится в собственности. Для того чтобы различать недвижимость как физический объект и собственность на него в юридическом смысле, собственность на недвижимость называют недвижимым имуществом. Сочетание прав, ассоциируемое с собственностью на недвижимое имущество, в некоторых государствах называют пучком прав. Понятие «пучка прав» уподобляет собственность на имущество пучку прутиков, каждый из которых представляет собой отличное от других отдельное право собственника имущества , например право пользования, продажи, сдачи в аренду, дарения или выбора осуществления всех или никакого из этих прав.

В российском гражданском праве традиционным является представление о субъективном праве собственности как о совокупности, «триаде» трех правомочий: владения, пользования, распоряжения.

• право владения: возможность удержания вещи в собственном владении (обладания вещью);
• право распоряжения: возможность изменять, отчуждать, обременять вещь залогом и т. д.;
• право пользования: возможность извлечения из вещи доходов и иных полезных свойств.

Недвижимость

Недвижимость включает в себя физический участок земли и прочно связанные с ним предметы, созданные человеком. Это физическая, осязаемая "вещь", которую можно увидеть и потрогать, вместе со всеми добавлениями на земле, а также над или под ней. В каждой стране местным законодательством устанавливается основной признак, позволяющий проводить различие между недвижимостью и движимостью, определение которой приводится ниже. Хотя известно, что эти юридические понятия признаны не во всех странах, в МСО они употребляются для того, чтобы четко определить другие важные термины и понятия.

В соответствие со ст. 130 ГК РФ, к недвижимости относятся: земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Недвижимое имущество включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Интерес или интересы в недвижимом имуществе обычно представлены некоторым свидетельством о праве собственности (например, титульным документом) отдельно от самой физической недвижимости. Поэтому недвижимое имущество не является физическим понятием.

Бизнес

Особым видом недвижимости является предприятие. Согласно ГК Статья 132 "Предприятие": 1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно МСО бизнес представляет собой любую коммерческую, промышленную или инвестиционную организацию, или организацию сферы услуг, занимающуюся экономической деятельностью. Обычно «бизнесы» - это организации, ставящие своей целью извлечение прибыли и работающие для того, чтобы обеспечивать потребителей продуктами или услугами.

Активы

В терминологии бухгалтерского учета активы представляют собой ресурсы, которые в результате прошлых событий находятся под управлением организации и от которых в будущем ожидается поток экономических выгод для организации. Сама по себе собственность на актив неосязаема. Однако находящийся в собственности актив может быть как осязаемым (материальным), так и неосязаемым (нематериальным).

Будущие экономические выгоды, воплощенные в некотором активе, могут поступать организации различными путями, например, актив может:

а) быть использован обособлено или в комбинации с другими активами для производства реализуемых организацией товаров и услуг;

б) быть обменен на другие активы;

в) использоваться для погашения обязательства; или

г) быть распределен между собственниками организации (МСФО, Принципы, п. 55).

Актив признается в балансе, когда существует вероятность получения организацией будущих экономических выгод, и когда актив может быть надежно измерен либо по затратам, либо по стоимости (МСФО, Принципы, п. 89).