Что относится к материально техническим ресурсам. Материально-технические ресурсы предприятия

14.05.2019Рубрика: Производство

Жилье в кредит – часто единственный шанс обеспечить семью постоянным местом регистрации. Нестабильная экономика, скачки курса валют, потеря объекта недвижимости или постоянной работы. Редко, кто планирует крах, беря на себя обязательства. Но ипотечные риски – реальность, стоит заранее о них узнать, постараться минимизировать.

Самые распространенные риски для банка:

Кредитный риск или риск невозврата ипотеки. Существует достаточно факторов, которые могут повлиять на то, что заемщик откажется исполнять свои обязательства перед банком. Банк просчитывает их и закладывает в итоговый процент по займу.
Процентный риск. Данный риск реализуется, когда процент по займам для привлечения денег в бизнес банка неожиданно вырастет, и заемные средства станут дороже, нежели процентный доход от кредитов, которые выдает банк.
Риск ликвидности. Изменение экономической ситуации может привести к тому, что люди массово начнут снимать деньги с вкладов, резко увеличится стоимость валюты, обрушиться рынок недвижимости и т.д. Все это приведет к тому, что у банка возникнут убытки и будет большой дисбаланс между активами и пассивами.

Основными инструментами для закрытия этих рисков будут:

Осторожная кредитная политика и четкий механизм оценки рисков при выдаче займа;
Правильная оценка стоимости залога по ипотеке;
Четкая регистрация имущественных прав;
Страхование;
Формирование резервного фонда;
Поддержка со стороны государства в рамках различных программ.

Все эти риски заложены в ипотечный процент, поэтому чем меньше их будет, тем меньше будут ставки по ипотеке.

Реальные риски заемщика при оформлении ипотеки

Ипотечные риски – действительность для каждого человека. Они возможны по разным причинам, но это не влияет на наступление негативных последствий. Результат – потеря денег, недвижимости, плохая кредитная история.

Основные риски при ипотечном кредитовании для заемщика:

Потеря постоянного дохода – основная сложность, которая приводит к внушительным просрочкам по платежам. Проблемы с банком, невозможность вовремя рассчитываться по обязательствам, квартиру могут реализовать на открытых торгах.
Значительное снижение стоимости недвижимости – это рыночный риск, не позволяющий в случае необходимости вернуть потраченные на приобретение квартиры или дома деньги. Инфляция, кризис дефолт – лишат человека возможности реализовать по выгодной цене недвижимость. Итог – останетесь должником банка и потеряете жилье.
Риск удорожания ипотеки – по договору ипотеки иногда кредиторы предлагают «плавающую» процентную ставку. С одной стороны это может быть выгодно, но с другой – рискованно и убыточно. Сюда же можно отнести и увеличение расходов по дополнительным услугам по ипотеке (страхование и т.д.).
Потеря трудоспособности – травма, инвалидность, невозможность работать и осуществлять выплаты по кредиту.
Изменения в курсе валют – значительные колебания евро и доллара привели к тому, что валютные займы стали убыточными. Девальвация рубля не позволяет запланировать уровень предполагаемого дохода – человек не готов осуществлять платежи по кредиту по новому курсу.
Инвестирование в строящееся жилье – затягивание работ, полная заморозка не становится причиной прекращения выплат банку. Человек длительное время вынужден тратить финансы на обслуживание другого жилья, при этом гасить ипотеку.
Риск утраты имущества в результате различных событий.
Мошенничество. Существует много схем, когда продавец обманывает (действует третье лицо, а не собственник, в квартире прописаны малолетние дети, заключенные, отбывающие наказание, объект обременен – наложен запрет на продажу, арест и т.д.; документы не являются подлинными).

Важно понимать, что банк вправе реализовать вашу квартиру и выселить из неё, если вы не будете своевременно оплачивать ипотеку. Подробнее о том, что будет, если не платить ипотеку вы узнаете из нашего следующего поста.

Способы снижения рисков для заемщика

Не заключать договор с банком, предлагающим «плавающую» ставку по кредиту. Так вы защищены от процентного риска. Платеж остается стабильным, инфляция и девальвация – «помощники», экономите деньги.
Страхуем залоговое имущество не только на часть, оплаченную из кредитных средств, а на полную сумму, включающую ваши сбережения (первоначальный взнос). При страховом случае получите часть стоимость объекта, рассчитаетесь с банком (страховое возмещение).
Не берите займ в иностранной валюте. Высок риск скачка курса, не будет возможности погасить кредит, осуществить досрочный платеж.
Лучший вариант – отечественная денежная единица, в которой получаете постоянный доход.
Неликвидное жилье – устаревший фонд, вторичный рынок, дома требующие капитального ремонта. Покупка такой недвижимости может привести не только к дорогостоящим дополнительным тратам на ремонт, но и к тому, что вам будет негде жить, а придется платить ипотеку. Тем более, потом такое жилье будет все сложнее реализовать.
Не стоит приобретать жилье в новостройке, если договор на долевое участие в строительстве заключается не на основании ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г.! Данный закон максимально обезопасит от срыва сроков, а в случае нарушения таковых – выплатят штрафы и неустойки.
Страхуйте жизнь. Это очень важный момент, который не только снизит ставку по ипотеке, но покроет все обязательства перед банком в случае смерти или инвалидности заемщика. При этом квартира останется у собственника или наследников.
Страхуйте титул. Титульное страхование по ипотеке позволит снизить риск претензий третьих лиц при покупке квартиры на вторичном рынке или позволит вам закрыть ипотеку за счет страховой.
Берите ипотеку на длительный срок. Если вы возьмете ипотеку лет на 20, то сделаете платеж по ипотеке минимальным. Это позволит вам в трудные минуты более комфортно оплачивать займ. Но более чем на 20 лет смысла брать ипотеку нет, из-за очень маленькой разницы в платеже.

Основные риски – страховать обязательно!

Экономия при оформлении договора на страховании ипотечных рисков – верный путь к потере жилья и большим проблемам.

Существуют следующие виды ипотечного страхования:

Страхование залога. Этой страховкой вы защищаете сам объект недвижимости от возможной порчи или утраты
Страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщика – данный риск позволит не платить ипотеку при наступлении смерти и инвалидности заемщика или созаемщика, при этом квартира остается в собственности и обременение с неё снимается.
Потеря дохода – этот тип страхования уже не экзотика и он покрывает риск утраты работы в результате банкротства или сокращения. Страховая будет оплачивать ипотеку пока заемщик не найдет новое место работы.
Страхование титула – это защита от притязаний третьих лиц на вашу ипотечную квартиру.

Подробно и все её виды разобраны в отдельном посте.

Кредит на жилье – востребованный тип займа. Чтобы иметь возможность его выплатить и не потерять недвижимость – обязательно анализируйте договор. Не стоит соглашаться на слишком большие проценты, брать деньги в иностранной валюте, отказываться от страхования объекта и жизни.

Попытка сэкономить может стать причиной потери жилья, долгов. И проблем с коллекторами. Внимательно изучайте все ипотечные риски и не бойтесь задавать вопросы экспертам. Напоминаем, что на нашем сайте вы можете записаться на бесплатную консультацию к ипотечному специалисту, которые расскажет все нюансы ипотеки и поможет вам.

Также вам будет интересно узнать про все и их классификацию.

Актуальные вы узнаете из нашего специального поста.

Ждем ваших вопросов и будем признательны за оценку поста.

Для всех банковских операций, к числу которых относится и ипотечное кредитование, характерны риски инфляционного, экономического, валютного, политического и налогового характера. Их источниками являются состояние макроэкономики, уровень жизни населения и динамика изменения стоимостных параметров недвижимости. Немаловажное значение на стабильность отношений между обоими участниками кредитной сделки, оказывают применяемые инвестиционно-кредитные технологии на уровне государства и финансового учреждения, а также ипотечные стандарты. Обязательным условием функционирования любого кредитного учреждения является минимизация ипотечных рисков, что возможно при обеспечении соответствующего менеджмента, обуславливающего анализ, контроль и управление ими.

Принятая классификация

Ипотека, оформленная на недвижимость в Российской Федерации, является рискованной операцией для кредитора и для заемщика по взаимосвязанным причинам. Основной из них является законодательное несовершенство, нестабильность финансового положения участников сделки ввиду резких изменений валютных ценностей и общей экономической обстановки. Владение информацией обо всех нюансах сделки, включая вероятные риски, обуславливающие финансовые потери, позволяет оценить участникам собственные возможности и принять рациональное решение о кредитном сотрудничестве. Все риски можно сгруппировать по видам:

Изменение процентных ставок по ипотеке;
Снижение ценности объекта кредитования на протяжении действия ипотечного договора по причине уменьшения рыночной цены приобретенного недвижимого имущества и обеспечивающего сделку залогового объекта;
Изменение курса национальной валюты;
Снижение платежеспособности заемщиков;
Увеличение сроков, выделяемых законом на оформление прав собственности.

Риски кредиторов связаны со снижением прибыльности ипотечной операции. Финансовые потери в данной ситуации обусловлены уменьшением ожидаемого количественного денежного потока по причине инфляции и отсутствия баланса между активами и пассивами. Снижение рыночной процентной ставки может стать причиной досрочного погашения задолженности заемщиком с целью переоформления займа под меньшую процентную ставку, что значительно снижает финансовый результат займодателя. Отдельным риском является внезапно возникший статус неплатежеспособности у заемщика.

Приемы предотвращения рисков

Перед оформлением ипотечной сделки, ее участники должны принять все меры для снижения собственных кредитных рисков, последствиями которых являются финансовые потери. Для этого, перед подписанием договора, кредитору необходимо произвести правильную оценку стоимости недвижимости, а также определить, соответствует ли уровень кредитоспособности заемщика размеру предоставляемого ему займа. Предотвращению наступления ситуаций, неблагоприятных для участников ипотечной операции, способствуют:

Страхование ипотечного кредита;
Создание резервных фондов, направленных на компенсацию потенциальных фактических убытков и недополученной прибыли;
Внедрение механизма взыскания средств с заемщиков;
Применение надежной системы регистрации имущественных прав;
Привлечение государственных гарантий по ипотеке.

Финансовые риски присутствуют при любом виде кредитной сделки, однако при ипотечном кредитовании следует учитывать их социальный аспект. Поскольку заемщиком является физическое лицо, то реализация его объекта залога может стать причиной лишения его и его семьи крыши над головой. Чтобы минимизировать такой сценарий развития ситуации, рекомендуется критично оценивать все запросы на ипотеку, распределять кредиты по группам риска, своевременно выявлять проблемные кредиты и принимать своевременные меры по возврату задолженности.

Инструменты управления

Все виды ипотечных рисков связаны с финансовыми потерями, актуальными для одной или обеих сразу сторон сделки. Для обеспечения любой кредитной операции с целью защиты кредитора и заемщика, рекомендуется применение инструментов управления ипотечными рисками до заключения сделки и после выдачи кредита и формирования у заемщика обязательств. Они направлены на стабилизацию критического положения или на минимизацию потерь. В перечень инструментов управления входят:

Страховка;
Залог;
Поручительство;
Штрафы;
Пеня;
Реструктуризация долга;
Регулирование отношения на законодательном уровне.

Риск невыполнения обязательств заемщиком связан с недополучением кредитором ожидаемого денежного потока в связи с его неплатежеспособностью. Управление этим видом риска осуществляется на этапе оформления ипотеки. Минимизация рисков достигается посредством компетентной оценки просителя возмездной денежной помощи, а также подбора соответствующих его финансовому положению и социальному статусу условий сотрудничества, включающих сумму займа, срока, на который он был выдан и размера регулярного платежа. Надежным способом управления риском невозврата средств, является привлечение к сделке поручителей и оформление ценного имущества под залог, продажа которого могла бы полностью покрыть убытки и компенсировать недополученную прибыль.

Основным законом, обеспечивающим баланс интересов между займодателями и заемщиками, является Федеральный закон №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке». В его положениях отражена полноценная защита кредитора по ипотечным рискам, а также предусмотрены методы мониторинга и контроля, предупреждающие псевдострахование и повышающие социальную защищенность граждан. В нормативно-правовом источнике предусмотрен дополнительный механизм снижения рисков за счет обеспечения компенсации части потерь при возникновении финансовых проблем у заемщика.

Риск досрочного погашения минимизируется штрафными санкциями в размере, покрывающем величину недополученной прибыли. Повреждение или уничтожение заложенного имущества может быть компенсировано страховой компанией, при своевременном оформлении страховки. Риск ликвидности является проблемой кредитора и не имеет прямого отношения к заемщику. Низкая ликвидность активов может стать причиной снижений рейтинга и ухудшения баланса банка. Для регулирования такого типа риска устанавливаются нормативы и ограничения деятельности ипотечных кредиторов в сфере только низкорискованных операций.

Заключение

Все ипотечные риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не имеют специфический характер. Их причиной могут быть умышленные или ненамеренные действия со стороны заемщика или непредвиденные политические и экономические события. Несистематические риски характерны для отдельного региона ввиду особенностей местной экономики. Любой тип риска можно минимизировать посредством своевременного проведения предупредительных мероприятий и применения инструментов управления и предотвращения.

Ни для кого не секрет, что в стоимость ипотеки входят также различные виды рисков. Причем рискам подвергаются, как банки, выдающие ипотечный кредит, так и заемщики, закладывающие свое жилье. Все типы рисков можно разделить на систематические и несистематические . Большинство ипотечных рисков относится к систематическим, однако они не носят индивидуального или местного характера. А вот несистемные риски свойственны конкретной местной экономике. О каких рисках ипотеки стоит знать заемщику?

Ипотечных рисков достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами: инфляционными, политическими, валютными, экономическими, налоговые. В результате возникают, риски ценных бумаг, недополучения прибыли, ликвидности, снижение стоимости недвижимости, потерь доходов и пр. Они непосредственно или косвенно влияют друг на друга.

И если заемщику стоит бояться только возможной потери имущества и риска утраты или понижения доходов, то для кредитора ненадежность ипотеки в несколько раз выше. Чтобы понимать, из чего складывается стоимость жилищного займа, заемщику будет полезно знать основные банковские риски. Для ипотечного кредитования особо важными являются несколько видов рисков, которые мы сегодня рассмотрим.

Огромную роль в ипотечном кредитовании играет риск досрочного платежа, смежный риску ликвидности и процентной ставки. При досрочном погашении ипотеки заемщиком банк теряет значительную часть прибыли. В настоящее время для всех финансовых организаций характерны основательные маркетинговые исследования рынка заемных денег, жилищного рынка, общего рынка капитала, а также анализ контроль и управление рисков, жесткий контроль кредитного портфеля. И все это является частью общей стратегии управления банками.

Это обязательное условие работы любой кредитной организации, целью которой является получение определенной доходности с выдачи жилищных займов и других операций. В связи с использованием банками сложных финансовых технологий, усиливается роль государства и контроль рискованных операций. Остановимся на двух основных рисках, которые наиболее характерны для ипотечного кредитования.

Известно, что банковская прибыль в основном формируется за счет разницы в процентах по выданным займам и привлекаемым депозитам, а также выпускаемым ценным бумагам и облигациям. Риск процентной ставки — это риск недополучения кредиторами прибыли в результате уменьшения процентной ставки, по которой была выдана ипотека. То есть когда процентная ставка оказывается меньше, чем проценты по депозитам.

Изменения ставок по ипотеке могут происходить по самым разнообразным причинам: в связи выбором неэффективной банковской политики или неправильных инвестиционных технологий и инструментов, в связи со сложившейся в стране с экономической или иной ситуацией. Основной сложностью долгосрочного кредитования, которым является ипотека, является сбалансированность банковских активов и пассивов.

Получается, что ставки по выданным займам (активам) являются постоянными в течение длительного срока, а вот пассивы финансового учреждения (вклады) в связи с их краткосрочностью и свободой изъятия остаются слабо привязанными. Поэтому риск процентной ставки включает не только изменение ставок по ипотеке, но также и понижение стоимости выплат по существующему займу.

В связи с этим риск процентной ставки рассматривают и как часть риска неликвидности, поскольку они взаимозависимы, и особо возрастают при применении рискованных ставок в больших объемах, когда долгосрочные кредиты выдаются в значительно большей доле или, наоборот, при большом объеме кратковременных вкладов. Так, если сменить краткосрочные депозиты на среднесрочные вклады, то риск процентной ставки значительно уменьшится.
Каким рискам подвергается банк при ипотечном кредитовании? Также необходимо учитывать и влияние самой процентной ставки. Банк не может с целью уменьшить риск бесконечно поднимать процентную ставку, поскольку вскоре эта ставка будет непосильна для заемщика. Банк должен правильно оптимизировать соотношение уровня риска, и ожидаемого дохода. При этом зависимость доходов и риска, как правило, обратно пропорциональна.

Решить проблему надежности жилищных займов путем уменьшения процента за счет снижения процента по вкладам также невозможно, поскольку в этом случае быстро иссякнет источник накопления. Здесь необходимо найти другие пути, которые включают работу с максимальными ставками по депозитным вкладам и минимальными ставками по ипотеке, минимизацию расходов за счет больших объемов кредитования, создание новых эффективных технологий с целью получения минимальных расходов и максимальной прибыли.

Важную роль в этом процессе играет объединение мелких банков в крупные. Безусловно, процентная ставка по ипотеке регулируется рынком, а также прибылью финансового учреждения. Однако жесткие кредитные условия могут резко ограничить доступность ипотечных займов. К тому же установка кредитной организацией ставки выше принятой является нарушением закона и облагается штрафными санкциями!

Кредитный риск при ипотеке

Под этим термином понимается риск невыполнения заемщиком ипотеки своих обязательств по каким-либо причинам. Проблема кредитного риска решается комплексно и со стороны государства, и со стороны самой финансовой организации в области первичного взноса. Огромная роль отводится правильному выбору кредитных инструментов и технологий как составной части политики банка.

Для определения надежности и доступности кредита существует целый ряд разнообразных показателей. Ввиду больших рисков ипотечного кредитования в качестве дополнительной гарантии по займу, к залогу и страхованию прилагается обязательный крупный первичный взнос заемщика продавцу в качестве частичной оплаты жилья.

При этом выдаваемый ипотечный кредит всегда меньше стоимости недвижимого имущества на сумму первоначального взноса, и максимальный размер займа определяется исходя из данных показателей. Максимальную сумму кредита ограничивают также доходы заемщика. А все кредиты, составляющие более 85 — 90% стоимости заложенной недвижимости, обязательно подлежат дополнительному страхованию кредитного долга заемщиками.

Влияние стоимости жилья на ипотечные риски

Цена недвижимости играют существенную роль в части возникновения и снятия рисков, поскольку все стандартные показатели кредита (ставка, размер, сроки) будут зависеть непосредственно от залога — предмета ипотеки. Таким образом, на практике самую значительную роль играет оценка стоимости ипотечной недвижимости.

От цены квартиры непосредственно зависят все стандартные показатели жилищного займа. Занижение или завышение стоимости жилья приводит к занижению или завышению суммы кредита, его первоначального взноса, а также итоговой стоимости ипотеки. Все эти показатели влияют на общую доступность кредита. Правильная же оценка стоимости недвижимого имущества — это надежность ипотеки для всех участников рынка: кредиторов, инвесторов, заемщиков и государства.

Реальная оценка стоимости недвижимости необходима не только при кредитовании под залог имущества, но и при сделках купли-продажи, при страховании, при налогообложении при наступлении страховых случаев и определении ущерба и т. д.

При осуществлении операций на ипотечном рынке его участники, как кредиторы, так и заемщики, испытывают различные виды рисков. Финансовые риски, возникающие на различных этапах ипотечного кредитования, в значительной степени определяют параметры кредита (размер, процентную ставку, период кредитования, сумму первоначального взноса и т.п.).

Риск как вероятность наступления (ненаступления) какого-либо события может быть систематическим и несистематическим. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски – это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим.

Различаются следующие виды рисков: экономические, инфляционные, валютные, налоговые, политические, риски ценных бумаг, риски недополучения прибыли, риски банковской неликвидности (ликвидности), вызванные неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными – инфляционный, рыночный; другие – пограничными, комплексными, непосредственно или косвенно влияющими друг на друга. Для ипотечного кредитования особо важными являются риск потерь доходов в результате изменения процентных ставок (смежный с риском ликвидности) и кредитный риск.

Риск процентной ставки. Для кредитора (банка) риск процентных ставок заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию из-за негативного воздействия изменения процентных ставок, несбалансированности активов и пассивов банка по срокам и стоимости привлекаемых и размещаемых ресурсов. Иными словами, риск процентной ставки у кредитора возникает тогда, когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банком в настоящее время или в будущем средствам. Процентные ставки могут изменяться по самым разным причинам, в частности в связи с изменением экономической ситуации, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д. Сбалансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным – в зависимости от технологий сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и по другим причинам. Таким образом, ставки по выданным кредитам-активам являются постоянными, "связанными", притом на очень большие сроки, а пассивы банка остаются слабо привязными, в основном в связи с их краткосрочностью и свободой изъятия. Риск процентной ставки включает не только изменение процентных ставок, но также понижение стоимости выплат по существующему кредиту (понижение реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами).

Необходимо учитывать влияние самой процентной ставки на кредитный риск. Практика показывает, что кредитор не может бесконечно поднимать процентную ставку для уменьшения риска, так как при определенном рубеже ставка эта станет непосильной для заемщика. Кредитором должно быть правильно выбрано оптимальное соотношение уровня риска, учитывающего все риски и их влияние друг на друга, и ожидаемого дохода. Сама зависимость между доходом и риском может быть как обратно пропорциональной, так и прямо пропорциональной, однако чаще встречается первая.

Решение проблемы надежности ипотечных жилищных кредитов путем уменьшения процента по этим кредитам за счет снижения процента по депозитам представляется нам неэффективным, так как в таком случае достаточно быстро иссякает сам источник накопления. Здесь следует искать иные пути, включая работу по максимизации ставок по депозитам и минимизации ставок по кредитам (при сохранении положительного значения процентной маржи). Сюда относится минимизация всех расходов за счет больших объемов кредитования и количества услуг, создание новых эффективных технологий, объединение этих технологий в целях получения минимальных издержек и максимальных доходов для всех субъектов финансирования.

Естественно, что процентная ставка по кредиту регулируется рынком (предложением заемных средств и их спросом). Однако жесткие непосильные кредитные условия могут резко ограничить доступность кредитов, а также увеличить кредитные риски. Поэтому многие страны применяли и применяют политику регулирования государством финансовой системы (особенно необходимую в отдельные экономические периоды), устанавливая своего рода "потолки ростовщичества". В США федеральное правительство избегало прямо устанавливать "потолки" ставок ссудного процента по закладным, однако многие штаты сами определяли верхний предел процентной ставки, которая может быть применена кредитором. Превышение кредитным институтом ставки выше установленной влечет за собой штрафные санкции. В России пока такой практики нами не выявлено.

Для заемщика данный риск имеет существенное значение в случае, когда изменение процентных ставок ведет к увеличению его затрат на возврат кредита при постоянном или неблагоприятном изменении собственного дохода.

В классическом варианте процент по ипотечному кредиту фиксирован на весь срок кредитования. При этом появляется возможность равномерного распределения нагрузки на заемщика по возврату кредита в течение всего срока кредитования. Однако фиксированный процент может применяться только в экономических системах с относительно низкой инфляцией и слабо меняющейся стоимостью финансовых ресурсов. Если в течение срока кредитования с фиксированной ставкой процента произойдет значительное изменение уровня инфляции в сторону повышения, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита и даже стать несостоятельным. С другой стороны, от такого поворота событий заемщик выигрывает, т.к. реальная доля платежей по кредиту в его доходе снижается.

В 80-х годах ХХ века в связи с ростом инфляции и спадом на развитых рынках жилья появились новые финансовые инструменты, учитывающие влияние инфляции. С этого времени в качестве альтернативы стали применяться различные варианты кредитов с переменной ставкой процента. Надо сказать, что они не всегда способны верно отражать инфляцию и реальную стоимость ресурсов и достаточно сложно рассчитываются. Поэтому для повышения привлекательности такого рода кредитов процентные ставки по ним устанавливаются на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с фиксированной ставкой процента, и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.

Кредитный риск – это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по погашению кредита. Вопросы кредитного риска решаются комплексно, – на уровне государственной политики, политики кредитных учреждений в области оценки кредитоспособности заемщика. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составной части банковской политики.

Существует целый ряд показателей, определяющих группу риска кредита. В качестве своеобразной дополнительной гарантии возврата ипотечного жилищного кредита (к залогу
и страхованию) ввиду повышенной рискованности ипотечного кредитования предполагается обязательный значительный первоначальный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости. Превышение рыночной цены обеспечения над суммой кредита и определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии как с выплатами по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) порядка 70%. В Германии этот процент составляет 50-60%, в США – 75%. Остальные 25-40% стоимости недвижимости - собственные средства заемщика (или доля собственного капитала). Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму первичного взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей. Анализ российской практики показывает, что у нас средний показатель заемного капитала составляет 70%, соответствуя среднему мировому уровню.

Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно большую его часть.

В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30% и выше, с представлением также дополнительных гарантий.

Наиболее сложной проблемой, стоящей перед российскими банками при управлении рисками, является защита доходности сделок по кредитованию от серьезного риска процентной ставки при одновременном обеспечении доступности кредитов для заемщиков. Банки, занимающиеся предоставлением ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования новых кредитных инструментов. Получили распространение кредиты с привязкой к доллару США (или евро), когда формально все условия кредита определяются в валюте с фиксированной ставкой процента, но заемщик производит регулярные платежи в рублях по текущему курсу.

Как показывает анализ, в России основной фактор кредитного риска состоит в неустойчивом финансовом положении заемщика и проблематичности принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно обращения взыскания на заложенное имущество и выселения должника в случае неплатежеспособности заемщика, поскольку соответствующая судебная практика практически отсутствует. Следовательно, несовершенство российского законодательства повышает кредитный риск при ипотечном жилищном кредитовании.

Особенности экономической ситуации в России требуют выработки собственных стандартов, критериев анализа банковских рисков, банковского маркетинга, ориентированного на российскую действительность.

Выполнение стандартных требований кредиторов к доходам заемщиков – это самая элементарная защита всех субъектов кредитования (и в первую очередь самого кредитора) на начальном этапе от кредитного риска.

Рыночный риск. Рыночный риск присутствует на нестабильных рынках недвижимости при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это плохо, поскольку, если он приобретает в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. Иначе переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при снижении цен на жилье не сможет компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

На развитых рынках, где цены на жилье меняются мало и медленно, рыночный риск невелик.

Риск ликвидности. Риск ликвидности возникает тогда, когда из-за несбалансированности активов и пассивов у банка не хватает средств для исполнения в срок своих обязательств перед вкладчиками и кредиторами. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.

Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низко рискованными операциями. Риск ликвидности является риском кредитора в чистом виде и прямого отношения к заемщику не имеет.

Риск утраты трудоспособности. Риск утраты трудоспособности относится только к заемщику. В случае его наступления заемщик уже не будет иметь возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приведет к обращению взыскания на заложенное имущество и усугублению ситуации. Поэтому при выдаче кредита банки требуют страхования заемщика от этого риска.

Имущественные риски. Помимо рисков кредитора и заемщика есть еще одна условная группа рисков – имущественные риски, т.е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск физической порчи имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.

Риск повреждения имущества. От того, что переданная в залог квартира или другой объект недвижимости каким-либо образом пострадают (от пожара, затопления и т.п.) и уже будут непригодны для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекращаются. Но поскольку имущественные риски, как и риск потери трудоспособности заемщика, страхуются, фактические затраты по возврату кредита банку понесет страховая компания.

Риск утраты титула собственности. Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц. Если бы этот риск не страховался, могло бы получиться так, что заемщик обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.

Как видим, риски, относящиеся к заемщику, могут быть успешно застрахованы. В большинстве действующих в России кредитных банковских программ страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, страхование имущества и страхование титула собственности является обязательным. Затраты по страхованию несет заемщик. Они составляют около 1,5% от стоимости кредита.

Для того чтобы не тратить большие суммы денег на страхование рисков, было бы интересно использовать опыт Венгрии. Там страховые компании не страхуют каждого заемщика по отдельности, а формируют их в группы, или пулы, и страхуют весь пул. Если, например, пул заемщиков состоит из 10 человек, риск того, что все десять станут финансово несостоятельными или же у всех них сгорит имущество, очень невелик. Это позволяет снизить ставки процента по страхованию и тем самым удешевить ипотечный кредит для каждого заемщика.

Единственный способ избежать потерь от рисков - научиться управлять ими.

Основная стратегия управления рисками на разных этапах кредитования включает в себя:

· снижение рисков при подготовке кредита;

· установление кредитных стандартов, учитывающих доходы заемщика, стоимость недвижимости, процентную ставку и т.д.;

· дифференцированный подход к определению первоначального взноса;

· предупреждение рисков при оценке, страховании недвижимости (важно для обоих видов риска);

· предупреждение рисков за счет проверки и страхования титула, жизни заемщика и т.д., а также за счет страхования ипотечных рисков банка;

· политика управления рисками в процессе кредитования (изменение ставок);

· эффективный подход на этапе лишения прав (активная работа с проблемными кредитами - отсрочка, рефинансирование, долевое участие, взыскание, аренда и другие альтернативные варианты), а также работа с рисками на других этапах.

Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам.

Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие - пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияющими друг на друга.

Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками, требующий принятия особых мер по управлению рисками и заключающийся, прежде всего в долгосрочном характере кредита, обеспечении возвратности кредитных средств, способе погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита.

Наиболее характерными рисками, присущими данным кредитным операциям являются следующие:

1. кредитный риск;
2. риск процентных ставок;
3. риск ликвидности;
4. рыночный риск;
5. риск изменения валютного курса;
6. риск досрочного погашения кредита;
7. риск утраты или снижения дохода;
8. имущественные риски.

Схематично эти виды рисков изображены на рис. 1 приложения 3.

Кредитный риск - это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.

В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить:

Уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы жилищного ипотечного кредитования населения;

Социально-экономическая стабильность в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.

Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составная часть андеррайтинга или банковской политики.

Существует целый ряд показателей, определяющих важность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Повышение рыночного кредита над суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей.

В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30 % и выше, с предоставлением также дополнительных гарантий.

Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).

Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога)

Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильная оценка стоимости кредита - это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.

В мировой практике существует еще один важный показатель надежности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи. В странах сбалансированной рыночной экономики это показатель в пределах 3-4, а в высокоразвитых странах 2-3,5. В целом считается, что рынок жилья и ипотечного кредита могут нормально функционировать, если это отношение не превышает 4,5.

Коэффициент, характеризующий отношение стоимости жилья к совокупному семейному годовому доходу в России, астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья, достаточно сильно приближенной к западным ценам и в ряде случаев превышающей их, и крайне низких доходов граждан. В настоящее время данный показатель не может выдержать критики, так как он более чем в десять раз выше средних рыночных показателей. Более точно этот показатель рассчитывается исходя из средней стоимости приобретаемой недвижимости, которая варьирует в пределах 1:10.

Управление кредитным риском со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

Контроль и регулирование кредитного портфеля включают в себя:

1) контроль за качеством предоставляемых кредитов;
2) распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;
3) создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;
4) своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;
5) разработка программ по возврату кредитов.

Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки - это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов, как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другим причинам.

Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования новых кредитных инструментов. Так, Сбербанк перешел к выдаче ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, привязанной к уровню учетной ставки Центрального банка; Мосбизнесбанк апробировал инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП), в которой в качестве индекса суммы основного долга использует процентную ставку межбанковских кредитов для определения стоимости фондов; а некоторые банки пытались использовать инструмент, при котором индексирование суммы основного долга осуществляется исходя из официально устанавливаемого уровня минимальной заработной платы.

Особое распространение получили кредиты с привязкой к доллару США, когда формально все условия кредита определяются на основе кредита в валюте США с фиксированной процентной ставкой, однако заемщик производит регулярные платежи в рублях по текущему обменному курсу. В Москве коммерческие банки в основном используют именно этот финансовый инструмент («Альфа-банк», «Менатеп», «Диамант», «СБС-АГРО, банк «Нефтяной» и др.)

Вводя различные индексы, банки стараются сбалансировать изменение стоимости банковских фондов с изменением процентных ставок по выданным кредитам. С другой стороны, в условиях отсутствия официально публикуемых показателей рыночных кредитных ставок банки пытаются заменить понятными для населения показателями. Однако это не позволяет полностью избежать риска процентной ставки, так как изменения обменного курса доллара США, а тем более дискретные политические решения об изменении уровня минимальной заработной платы не совпадают с изменением рыночной ставки процента.

Наиболее эффективным типом кредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки.

Риск ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.

В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.

Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средствах. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Финансовые учреждения в развитых странах используют целый комплекс источников для мобилизации мобильных средств. Эти источники включают: продажу активов, портфель ликвидности, депозиты, заем средств под залог и без залога, резервные кредитные линии и получение права занимать средства в Центральном банке. Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов. Требования ликвидности изменяются от страны к стране и в зависимости от типа кредитного учреждения, но обычно колеблются в пределах 5-15% стоимости активов. Такие требования часто не формализованы (т.е. определяются конкретными условиями) и зависят от риска процентной ставки (например, кредитному институту может быть рекомендовано увеличить ликвидность, если объемы краткосрочных депозитов значительно превышает объем краткосрочных активов).

В отношении России, помимо высоких требований Банка России к резервам, альтернативным подходом к управлению риском ликвидности при ипотечном кредитовании является создание специализированного ипотечного агентства, ведающего вопросами обеспечения ликвидности (в частности, Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство может финансировать покупку или кредитование, в том числе путем выпуска облигаций.

Рыночный риск. Этот вид риска может появиться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это сказывается негативным образом, так как, приобретая в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. В противном случае переплата за квартиру будет слишком велика.

Кредитор при резком снижении цен на жилье также испытывает неудобство, так как не может компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

Риск изменения валютного курса. Этому риску подвергаются заемщики. Происходит это из-за того, что на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются в долларовом исчислении. Обязательства по кредитам рассчитываются также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал.

Защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса и на погашение кредита, от возможных резких колебаний валютного курса достаточно сложно. С этой задачей при необходимости лучше могут справиться специальные брокерские фирмы.

Риск досрочного погашения кредита. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке. Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Имущественные риски , т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.

Суть первого риска состоит в том, что если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.

Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.