Что не может быть объектом купли продажи. Элементы договора купли-продажи (субъекты, предмет, форма, цена, срок)

Субъектами договора купли-продажи являются продавец и покупатель.

В договоре купли-продажи продавцом может выступать любой субъект гражданского права: граждане (с учетом дееспособности); юридические лица и публичные образования (с учетом правоспособности).

В отдельных видах договора купли-продажи могут выступать только специальные субъекты. Например, в договоре поставки продавцом может быть только лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность; в договоре контрактации – только сельскохозяйственный производитель.

По общему правилу продавец товара должен быть его собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся товаром (например, правом хозяйственного ведения).

В случаях, предусмотренных законом или договором, правомочия по распоряжению имуществом могут быть предоставлены лицу, не являющемуся субъектом права собственности или ограниченного вещного права на это имущество. В частности, при заключении договора купли-продажи путем проведения публичных торгов продавцом, подписывающим договор, признается организатор торгов; при продаже имущества во исполнение договора комиссии продавцом по договору купли-продажи с покупателем этого имущества является комиссионер, действующий от своего имени и др.

Покупателем по договору купли-продажи может быть всякое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая товар по договору купли-продажи, покупатель по общему правилу становится его собственником.

Исключения составляют, во-первых, ГУПы и МУПы. В качестве покупателей они приобретают на имущество соответствующее ограниченное вещное право, собственником же товара становится лицо, являющееся собственником имущества, закрепленного за этими юридическими лицами. Во-вторых, не становятся собственниками приобретенных по договору купли-продажи товаров также граждане или юридические лица, наделенные полномочиями на совершение указанных действий от своего имени в силу договоров комиссии, агентского договора или договора доверительного управления.

Предметом договора купли-продажи является товар. Товаром могут быть любые движимые/недвижимые, индивидуально-определенные/родовые, потребляемые/непотребляемые, свободные в обращении/ограниченные в обороте вещи. Товаром могут быть как наличные вещи (т.е. имеющиеся в наличие у продавца), так и вещи, которые продавец приобретет в будущем. В качестве товара могут быть ценные бумаги, но законом о продаже ценных бумаг могут устанавливаться особые правила их продажи. Имущественные права предметом договора купли-продажи быть не могут, однако ГК предусматривает, что общие положения о купле-продаже применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из характера и содержания таких прав.

Предмет договора является существенным условием договора купли-продажи. При этом условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК). Применительно к отдельным, специальным видам договора купли-продажи должны быть согласованы и условия о других характеристиках товара. Например, для договора контрактации определяется ассортимент с/х продукции.

К форме договора купли-продажи , как правило, ГК не предъявляет специальных требований. Но для некоторых видов договора купли-продажи необходима государственная регистрация договора. Такой регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, на предприятие как имущественный комплекс, а также на жилые дома, квартиры и иные жилые помещения. В случаях продажи предприятий и жилых помещений государственной регистрации подлежат также и заключаемые договоры купли-продажи.

Цена договора купли-продажи – денежная сумма, которую покупатель обязуется уплатить продавцу. Цена, как правило, согласуется сторонами, однако закон может устанавливать предельные цены на соответствующие товары. Способы установления цены: указание на конкретную денежную сумму за весь товар, либо за единицу товара; указание на условие, с помощью которого будет определена цена после заключения договора.

По общему правилу цена не является существенным условием. Но, например, существенным условием цена может являться в случаях, когда товар является уникальным, не имеющим аналогов.

Срок договора купли-продажи – период времени, в течение которого продавец исполняет обязанности по передаче товара, а также покупатель выполняет свои обязанности по его оплате. По общему правилу, срок не является существенным условием (исключение: договор поставки, договор купли-продажи с рассрочкой платежа).

Единственное существенное условие договора купли-продажи - это предмет договора. Договор может быть заключен на куплю-продажу товаров имеющихся в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товаров, подлежащих изготовлению в будущем либо уже существующих, но не принадлежащих продавцу в момент его заключения. Предмет купли-продажи должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определить наименование и количество товара.

Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установленный договором, а если такой срок не установлен, в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства (ст. 314 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан передать покупателю вместе с товаром принадлежности продаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), предусмотренные законодательством и договором, одновременно с передачей вещи (ст. 456 ГК РФ).

Договор купли-продажи может быть заключен с условием о его исполнении к строго определенному сроку. Это возможно, когда из его содержания ясно вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец не вправе производить исполнение по такому договору до наступления или после истечения срока без согласия покупателя и в том случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора (ст. 457 ГК РФ). Примером договора с условием его исполнения к строго определенному сроку (даже при отсутствии ссылки на то в тексте договора) может служить договор купли-продажи партии новогодних елок. Передача продавцом такого товара покупателю за пределами новогодних праздников лишается всякого смысла.

Предметом договора купли-продажи являются, в первую очередь, вещи (товары), т. е. предметы материального мира (как созданные человеком, так и природой), удовлетворяющие определенные человеческие потребности.

Для того чтобы вещь признавалась товаром и могла быть предметом договора купли-продажи, необходимо наделение ее качеством оборотоспособности. Другими словами, необходимо, чтобы вещь могла свободно переходить от одного лица к другому. Таким образом, вещи, ограниченные в обороте, могут стать предметом договора купли-продажи только при наличии у продавца специального разрешения на их покупку (яды, наркотические вещества), а вещи, изъятые из оборота, вообще не могут продаваться и покупаться.

Предметом договора купли-продажи, хотя и с определенными ограничениями, могут быть такие специфические разновидности вещей, как ценные бумаги и валютные ценности. Ограничения заключаются в том, что положения, предусмотренные ГК РФ, применяются к ним постольку, поскольку другими законами не установлены специальные правила их купли-продажи.

К числу таких законов относятся Федеральные законы от 22 апреля 1996 года "О рынке ценных бумаг", от 26 декабря 1995 года "Об акционерных обществах”, закон РФ от 9 октября 1992 года "О валютном регулировании и валютном контроле" и некоторые другие.

Впервые ГК РФ установил, что предметом договора купли-продажи могут быть и имущественные права. Речь, в частности, идет, прежде всего, о купле-продаже имущественных прав на объекты интеллектуальной собственности (прав на использование произведений литературы, науки, искусства, изобретений, промышленных образцов и т. д, а также о совершаемых на биржах сделках купли-продажи прав на определенное имущество.

2.3. Цена договора купли-продажи

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором. Если цена договором не предусмотрена и не может быть определена, то следует руководствоваться ч. 3 ст. 424 ГК РФ, предусматривающей в этих случаях оплату товара по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за оплаченный товар. Когда цена установлена по весу товара, она определяется по весу нетто, если иное не предусмотрено договором.

Если договором купли-продажи предусмотрено, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обуславливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.), но не определен способ пересмотра цены, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара. При просрочке продавцом исполнения обязанности передать товар цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара, предусмотренный договором. А если он договором не предусмотрен, на момент определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ, которая предусматривает разумный срок исполнения обязательства.

Эти правила применяются, если иное не установлено ГК РФ, иными законами или договором и не вытекают из существующего обязательства.

Оплата товара должна производиться до или после передачи товара, а также в рассрочку, в кредит, если это будет предусмотрено. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца и (или) покупателя застраховать товар. Если обязанная сторона не страхует товар, то согласно ст. 490 ГК РФ другая сторона вправе застраховать товар и потребовать от обязанной стороны возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора.

В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель невправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором, либо не вытекает из назначения и свойства товара. Если в предусмотренный договором срок, товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возврата товара, если иное не предусмотрено договором. Это важное условие перехода права собственности, регулируется ст. 491 ГК РФ, но оно не увязано со ст. 459 ГК РФ - риском случайной гибели или порчи товара. Если ст. 138 ранее действовавшего Гражданского кодекса РСФСР риск случайной гибели или случайной порчи отчуждаемых вещей переходил на приобретателя одновременно с возникновением у него права собственности, если иное не устанавливалось договором, то теперь риск случайной гибели или случайной порчи товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свои обязательства по передаче товара покупателю, который в этом случае, не является собственником товара (ст. 491 ГК РФ), будет нести риск случайной гибели или порчи товара.

Покупатель обязан выплатить всю сумму, предусмотренную договором, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если в договоре купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, то покупатель обязан уплатить всю сумму полностью.

В договоре купли-продажи может быть предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата). Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Действующее законодательство запрещает производить расчеты при исполнении договора в иностранной валюте, однако в конкретном договоре цена, может быть указана в иностранной валюте. При осуществлении непосредственных расчетов цена должна пересчитываться в рубли по соответствующему курсу.

Вместе с тем в "условиях" кризиса платежей широкое распространение получена предварительная оплата товара.

Вместо полной предварительной оплаты покупаемого товара возможна его частичная оплата (выплата аванса).

При наличии долговременных связей между продавцом и покупателем и достаточно высокой степени доверия между ними практикуется оплата проданного товара в кредит - покупателю представляется отсрочка платежа после передачи ему товара. Момент платежа в этом случае определяется в договоре, а если этот срок не определен, то должен быть произведен в разумный срок (ст. 314 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ прямо предусматривает три формы оплаты товаров:

Предварительную (ст. 487 ГК РФ);

В кредит (ст. 488 ГК РФ);

В рассрочку (ст. 489 ГК РФ).

При предварительной оплате товаров по договору, если покупатель не исполняет своей обязанности по перечислению денежных средств, продавец получает право отказаться от передачи товаров либо приостановить исполнение всех своих договорных обязательств.

В том, случае, когда продавец не исполняет обязательства по передаче предварительно оплаченных товаров покупателю, последний вправе потребовать от продавца не только передачи оплаченных товаров или возврата суммы предварительной оплаты, но и соответствующей уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Помимо всего, в договоре может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня ее получения от покупателя (п.4 ст. 487 ГК РФ).

В договоре купли-продажи может быть предусмотрено условие о продаже товара в кредит. В этом случае покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. Если же срок продажи в кредит все же не предусмотрен договором, то покупатель должен произвести оплату в разумный срок после передачи ему товара продавцом (ст. 314 ГК РФ).

Продажа товара в кредит фактически представляет собой коммерческий кредит (ст. 823 ГК РФ), на который распространяются правила о займе. В силу п. 1 ст. 810 ГК РФ при отсутствии в договоре срока возврата займа он считается равным 30 дням со дня предъявления соответствующего требования. Поэтому представляется, что разумный срок оплаты товара, проданного в кредит, не может быть менее 30 дней.

2.4. Сроки исполнения договора купли-продажи

Момент исполнения продавцом своей обязанности передать товар покупателю определяется одним из трех вариантов:

1) при наличии в договоре условия об обязанности продавца по доставке товара - моментом вручения товара покупателю;

2) если в соответствии с договором товар должен быть передан покупателю в месте нахождения товара - моментом предоставления товара в распоряжение покупателя в соответствующем месте;

3) во всех остальных случаях - моментом сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю (ст. 458 ГК РФ).

Таким образом, датой исполнения обязательства должна признаваться дата соответствующего документа, подтверждающего принятие товара перевозчиком или организацией связи для доставки покупателю, либо дата приемосдаточного документа. Дата исполнения продавцом своей обязанности по передаче товара имеет чрезвычайно важное значение, поскольку именно этой датой, как правило, определяется момент перехода от продавца к покупателю риска случайной гибели или случайной порчи товара.

В случае неисполнения продавцом своей обязанности по договору передать покупателю проданный товар покупатель получает право отказаться от исполнения обязательств. Как известно, односторонний отказ от исполнения обязательств, если возможность такого отказа предусмотрена законом, как это имеет место в настоящем случае, влечет за собой право предъявить к продавцу требование о возмещении убытков.

Если же продавцом не будет исполнена обязанность передать покупателю товар, в качестве которого выступает индивидуально-определенная вещь, покупатель получит право потребовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее покупателю. При этом не следует забывать правило, содержащееся в ст.396 ГК РФ, согласно которому возмещение убытков, причиненных неисполнением обязательства, освобождает должника от исполнения этого обязательства в натуре. Поэтому покупатель должен выбрать одно из двух:

1) требовать передачи ему товара;

2) требовать возмещения причиненных убытков.

Покупатель имеет право, если иное не определено договором, отказаться от переданных товаров и их оплаты, а если они оплачены, потребовать возврата денег и возмещения убытков.

Если же продавец передаст покупателю товары в количестве, превышающем указанное в договоре, покупатель может, поскольку иное не предусмотрено договором, принять все количество товаров, но при условии, что в разумный срок после получения сообщения покупателя о получении товаров в количестве, превышающем указанное в договоре, продавец не распорядится соответствующими товарами. В этом случае товары должны быть оплачены покупателем по цене, установленной договором, если иная цена не определена соглашением сторон.

В гражданском праве сроки принято подразделять на: императивные и диспозитивные; определенные и неопределенные; общие и частные; определяемые “по промежуткам во времени” и в виде “момента во времени”.

Императивные общеобязательные сроки, которые не могут быть изменены по соглашению сторон, а диспозитивные - сроки, которые установлены законодательством, но могут быть изменены сторонами по их соглашению.

Определенные - сроки с указанием их начала и окончания, устанавливающие вполне точный промежуток времени либо определяющие конкретное событие или момент.

Неопределенные - сроки, закрепляющие приблизительный временной промежуток, необходимый, для исполнения принятого обязательства: “в разумный срок”, “без промедления”, “своевременно”, “заблаговременно” и т. д.

Для всех сроков действует общеобязательное правило о начале их течения: на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст.191 ГК РФ). Правила об исчислении сроков установлены в главе 11 Гражданского кодекса РФ.

Порой некоторые ученые и специалисты предполагают, “что срок поставки согласно новому ГК не является существенным условием договора купли-продажи”. В обосновании этого довода И. Зайцева указывает: “Это значит, что при отсутствии в договоре конкретного срока поставки продавец обязан поставить товар в соответствии с правилами об исполнении бессрочных обязательств (ст. 314 ГК)”.

Представляется, что такой подход к определению сроков по передаче товаров в договорах купли-продажи носит упрощенный характер. И вот почему. Статья 457 ГК РФ содержит прямую отсылку к статье 314 ГК РФ, где в п.2 сказано, что в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. В абзаце втором п.2 ст. 314 ГК РФ законодатель указывает, что обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Законодатель не раскрывает понятие “разумный срок”. Это обусловлено тем, что некоторые обязательства должны исполняться в силу обычаев делового оборота немедленно (операции сбербанков, хранение до востребования и т. п.).

Как явствует из сопоставления статей 457 и 314 ГК РФ, отсутствие конкретного срока исполнения обязательства по договору купли-продажи усложняет правоотношения контрагентов, создает неопределенность в применении штрафных санкций за нарушение договорных обязательств, связанных с определением конечных сроков продажи товаров. Отсутствие рассматриваемых сроков в договоре ведет к “труднодоказуемости” обстоятельств вины юридического лица в нарушении этих сроков.

Ученые-правоведы в основном обходят молчанием вопрос о том, является ли срок в договорах купли-продажи существенным или несущественным условием договоров подобных видов. Обычно указывается на усложнение возникающих проблем. Так, В.В. Витрянский отмечает: “Сложнее решить проблему своевременности исполнения обязательства, когда договор не предусматривает срок исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок”.

В другой работе он указывает: “Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установленный договором…”

Иные известные специалисты - правоведы, прокомментировавшие многие статьи Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи (в частности, Н.И. Клейн, Г.Л. Левшина), не говорят о том, что срок поставки в данных договорах не является существенным условием.

Важен и практический аспект. В жизни крайне редко, как исключение, встретишь договор купли-продажи без указания конкретных сроков исполнения принятых обязательств. Это было бы не только опрометчиво, но и крайне невыгодно для покупателя, особенно в том случае, если он произвел предоплату товаров и не указал срок выполнения обязательств.

Авторы постатейного комментария ГК РФ, указывая на осторожный подход к регулированию вопросов о поставке товаров без указания срока, подчеркивают, что применение норм п.1 ст. 457 и ст. 314 ГК РФ требует учета следующих моментов: “Во-первых, для применения этого правила недостаточно указания в договоре строго определенного срока, к которому он должен быть исполнен (например, поставки в период между 1 и 15 января)”. Утрата интереса покупателем к договору при нарушении срока исполнения должна ясно вытекать из договора. Во-вторых, продавец не вправе без согласия покупателя исполнять договор после истечения строго определенного срока, даже если покупатель не известил продавца об отказе от договора в связи с нарушением срока исполнения. В-третьих, без согласия покупателя исключается возможность и досрочного исполнения. В-четвертых, при нарушении продавцом строго определенного срока покупатель вправе отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков (ст.405 ГК РФ). В-пятых, такой односторонний отказ покупателя от исполнения означает расторжение договора или, при частичном отказе - его изменение (п. 3 ст.450 ГК РФ).

Право покупателя на отказ от договора в подобных случаях предусмотрено и “Венской конвенцией 1980 года”.

Сроки в договоре излагаются следующими способами:

Определением фиксированной даты поставки;

Установлением периода поставки, то есть того промежутка времени, в который она должна быть произведена: декада, месяц, квартал, год, с применением специфических терминов - “немедленная” поставка, поставка “со склада”, с “колес” и т. д.;

Указанием о поставке товаров по частям.

В последнем способе, если сторонами достигнуто соглашение, поставка проводится по календарному плану, где указываются сроки поставки каждой партии.

Этот план согласно обычаям делового оборота именуется, например, так: “План поставки товаров на 1 квартал 2002 года”. Данный план фиксируется в тексте договора под названием “Приложение № 1 (или № 2) к договору” с обязательным указанием номера и даты договора. Кроме того, в самом тексте договора необходимо отметить, что приложение № 1 (или № 2) является неотъемлемой частью договора (со ссылкой на номер и дату заключенного договора).

Для чего необходимы такие формулировки? Прежде всего для того, чтобы стороны, зафиксировав в тексте договора подобную оговорку, не могли в дальнейшем ссылаться на отсутствие приложения. Кроме того, ссылка в приложении на номер и дату договора полностью лишает контрагентов возможности заявлять (даже в суде) о том, что приложение к договору не составлялось, “потерялось”, “исчезло” и т. п.

Действительно, в ст. 508 ГК предусмотрен случай, когда стороны договора не определили срок (период) поставки по какой-либо причине. Тогда товары должны поставляться равномерными партиями помесячно, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, существа обязательства или обычаев делового оборота.

По соглашению сторон в договоре может быть установлен график поставки товаров: декадный суточный, часовой и т. п. Досрочная поставка товаров может производиться только с согласия покупателя (п.п. 2,3 ст. 508 ГК РФ).

В случае, когда договором предусмотрено право покупателя, давать продавцу указания об отгрузке (передаче) товаров получателям, отгрузка (передача) товаров осуществляется продавцом получателям указанным в отгрузочной разнарядке.

Если срок направления отгрузочной разнарядки договором не предусмотрен, она должна быть направлена продавцу не позднее, чем за 30 дней до наступления периода поставки (п. 2 ст. 509 ГК РФ).

Покупатель вправе отказаться от принятия товара, поставка которого просрочена, если в договоре не предусмотрено иное. В этом случае покупатель высылает уведомление об отказе в приемке товара. Вместе с тем товар, отправленный до получения уведомления, покупатель обязан принять и оплатить.

Сроки поставки связывают не только с временным периодом, но и с каким-либо конкретным действием покупателя (предварительной оплатой, выплатой аванса, извещением о поступлении аккредитива в банк продавца), что соответственно должно быть также отражено в договоре.

Вышесказанное о сроках купли-продажи и поставки позволяет сделать вывод о том, что в большинстве случаев срок - существенное условие договоров купли-продажи и поставки. Это в значительной степени подтверждается правоприменительной практикой.

Если срок передачи вещи (товара) определить невозможно, следует обратиться к статье 314 ГК РФ “Срок исполнения обязательства”, которая предусматривает, что обязательство должно быть исполнено в разумный срок после его возникновения.

Понятие “разумный срок” не юридическое. Для продавца это может быть неопределенный срок, так же как и для покупателя. Поэтому срок передачи вещи (товара) по договору купли-продажи должен базироваться не на “разумном сроке”, а на конкретном календарном в течение 5 или 7 дней после получения оплаты или должна быть указана конкретная календарная дата, например 31 декабря 2001 года. Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец вправе исполнить такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя (ст. 457 ГК РФ).

Обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:

Вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;

Предоставления товара в распоряжение покупателя, когда к сроку (предусмотренному договором) товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с договором осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

В тех случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю обязанность продавца по передаче товара покупателю считается исполненной в момент сдачи товара переводчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное.

ГЛАВА ТРЕТЬЯ. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ИХ КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА

Конец работы -

Эта тема принадлежит разделу:

Договор купли-продажи: понятие, предмет и содержание

На сайте сайт читайте: "договор купли-продажи: понятие, предмет и содержание"

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ:

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

По мнению М.И. Брагинского, у правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи, имеется два рода объектов: объектом первого рода служат действия обязанного лица, а роль объекта второго рода играет вещь, которая в результате такого действия должна быть передана Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997г. Стр. 224.. Во всяком случае, помимо товара (его наименования и количества) предмет договора купли-продажи охватывает действия продавца по передаче товара, а также действия покупателя по его принятию и оплате Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999г. Стр. 19..

Предмет договора является существенным условием договора купли-продажи Письмо Высшего Арбитражного Суда от 20.05.1993г. № С-13/ОП-167 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» п. 4. // Правовая система «Гарант». Сентябрь 1999г.. Применительно к предмету договора купли-продажи ГК устанавливает специальное правило: условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п.3 ст. 455).

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, - в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК, т.е. в разумный срок после возникновения обязательства, а по его истечении - в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования о передаче товара (п.1 ст. 457 ГК).

Что касается предмета обязательства, по которому обязанной стороной выступает покупатель, то по общему правилу последний должен совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара (п.1 ст. 486 ГК).

Таким образом, для признания договора купли-продажи заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие о количестве и наименовании товара. А, например, в договоре поставки существенным условием является цена товара, и судебная практика придерживается этого правила Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 марта 1995г. № С1-7/ОП-159 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с установлением и применением цен» // Правовая система «Гарант». Сентябрь 1999г.. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г...

Предмет - это имущество, которое продавец обязуется передать покупателю. Предмет обозначают понятием «товар». В настоящее время им может быть любое имущество, в том числе движимое и недвижимое разрешенное к продаже. В том числе договор может быть заключен на куплю-продажу товаров, имеющихся у продавца в момент заключения договора, а также товаров, которые будут созданы или не вытекают из характера товаров (ст. 407 ГК РК).

Некоторые виды товаров могут быть предметом купли-продажи только на основании специального разрешения (лицензии, рецепта), например, оружие, наркотики… Предмет всегда является существенным условием данного вида договора, то есть при отсутствии условий о предмете данный договор недействителен. Предмет уточняется указанием его количества, качества, ассортимента и т.д. Не могли быть предметом купли-продажи по законодательству РК земля, ее недра, леса и воды. В соответствии с Указом Президента РК, имеющим силу закона «О земле» от 25.12.1995 года, земля может находится как в государственной, так и в частной собственности (ст.5). А собственник может осуществлять свои права, в том числе и по купле-продаже земельного участка, на условиях и в пределах, предусмотренных настоящим Указом.

Раньше граждане не могли покупать основные средства производства (здания, сооружения, транспортные средства (кроме легкового), но сейчас это ограничение снято).

Качество товара - это совокупность его свойств, закрепленных стандартами, техническими условиями, образцами, эталонами, другими нормативными актами, а также договором (ст. 422 ГК РК, ст. 469 ГК РФ). Качество продаваемого товара должно соответствовать условиям договора. При отсутствии в договоре условий о качестве продавец обязан передать покупателю товар обычного качества, соответствующего его конкретному назначению, указанному в договоре, или известному продавцу. Товар, качество которого определено в соответствии с законодательством обязательными для изготовителя стандартами или другой нормативно-технической документацией, должен соответствовать не менее высоким требованиям (ст. 469 ГК РФ).

Передача вещи ненадлежащего качества существенно ущемляет интересы покупателя, поэтому ему предоставляются различные средства защиты, которые изложены в ст. 428 ГК РК и в Законе «О защите прав потребителей» от 5 июня 1991 года (ст. 475 ГК ГФ). Покупатель, которому продана вещь ненадлежащего качества, если ее недостатки не были оговорены продавцом, вправе по своему усмотрению потребовать от продавца:

• 1. Замены такой вещи вещью надлежащего качества.
• 2. Безвозмездного устранения недостатков вещи.
• 3. Соразмерного уменьшения покупной цены.
• 4. Расторжения договора с возмещением убытков.
• 5. Возмещение расходов покупателя на устранение недостатков вещи.

В случае, когда продавец товара ненадлежащего качества не является его изготовителем, требования о замене и безвозмездном устранении недостатков вещи могут быть предъявлены либо к продавцу, либо к ее изготовителю, а о безвозмездном устранении недостатков - также к организациям, создаваемым изготовителем для производства ремонта и обслуживания его товаров или производящим ремонт и обслуживание на основании договоров с изготовителями, например, фирмы по ремонту радиотелевизионной аппаратуры, сложной бытовой техники.

В договоре купли-продажи существуют сроки в течении которых можно предъявить претензии к качеству продукции (товара). В этом смысле различают общие сроки продолжительностью 6 месяцев, гарантийные сроки и сроки годности. Гарантийные сроки, как правило, превышают общие сроки и могут быть от 6 месяцев до 3 лет. Они устанавливаются нормативно-технической документацией или договором и исчисляются со дня продажи товара.

Значение гарантийных сроков:

• - они удлиняют по времени возможность предъявлений.
• - дают дополнительные возможности защиты интересов покупателя по сравнению с другими сроками. Покупателю не надо доказывать причину дефекта. Наличие дефектов в пределах гарантийного срока дает право требовать замены некачественной вещи или возмещения ее стоимости, если только продавец не докажет, что покупатель виновен в образовании дефекта или дефект возник вследствие непреодолимой силы или действий третьих лиц. Бремя доказывания лежит на продавце.

Ст. 423 ГК РК закрепил законодательно еще один вид сроков - срок годности (для лекарств, продуктов питания и т.д.), который исчисляется с момента изготовления товара. В отношении товаров, для которых установлены сроки годности, права, предусмотренные настоящей статьей, могут быть осуществлены в течение срока годности товара (ст. 472 ГК РФ). Товары на которые установлен срок годности продавец обязан передать покупателю с таким расчетом, чтобы они были использованы до истечения срока годности. При обнаружении недостатков купленной вещи после истечения указанных сроков не исключается возможность предъявления претензии, но покупатель при этом обязан доказать вину продавца или изготовителя.

Покупатель в праве обменять приобретенный им доброкачественный товар, если он по каким-либо причинам не удовлетворяет его потребностям или не обладает необходимыми свойствами. Сроки такого обмена составляют 14 дней (ст. 14 Закона о защите прав потребителей). Обязательным условием обмена товара является сохранение его товарного вида, потребительских свойств, пломб ли ярлыков, товарного или кассового чека или других документов. Некоторые товары по этому основанию не могут быть обменены, например, чулочно-носочные изделия, постельное белье.

Для правильного разграничения прав и обязанностей продавца и покупателя большое значение имеет момент перехода права собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления), так как с этим связано отнесение расходов, связанных с бременем собственника и риском случайной гибели или порчи имущества (ст. 238 ГК РК).

Предметом договора купли-продажи являются в первую очередь вещи (товары), т. е. предметы материального мира (созданные как человеком, так и природой), удовлетворяющие определенные человеческие потребности.

Для того чтобы вещь признавалась товаром и могла быть предметом договора купли-продажи, она должна обладать качеством оборотоспособности. Иными словами, необходимо, чтобы вещь могла свободно переходить от одного лица к другому. Вещи, ограниченные в обороте, могут стать предметом договора купли-продажи только при наличии у продавца специального разрешения на их покупку (яды, наркотические вещества), а вещи, изъятые из оборота, вообще не могут продаваться и покупаться.

Предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ), а также, хотя и с определенными ограничениями, такие специфические разновидности вещей, как ценные бумаги и валютные ценности. Ограничения заключаются в том, что положения, предусмотренные ГК РФ, применяются к ним постольку, поскольку другими законами не установлены специальные правила их купли-продажи. К числу таких законов относятся Федеральный закон «Об акционерных обществах», федеральные законы от 22 апреля 1996 г. «О рынке ценных бумаг» 1 , от 10 декабря 2003 г. «О валютном регулировании и валютном контроле» и др.

Гражданский кодекс РФ впервые установлено, что предметом договора купли-продажи могут быть и имущественные права. Речь, в частности, идет прежде всего о купле-продаже исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности, об имущественных правах, вытекающих из ценных бумаг, а также о совершаемых на биржах сделках купли-продажи прав на определенное имущество.

Условие о предмете договора считается выполненным, если содержание договора позволяет определить наименование и количество товаров.

Понятием предмета договора купли-продажи охватываются и принадлежности продаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы.

Количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения.

Количество может предусматриваться в мерах веса (тонны, килограммы и т. д.), площади (квадратных метрах), штуках и т. д. Иногда в договоре указывается только общая сумма купленных товаров, и в этом случае количество определяется путем деления общей суммы на стоимость одной единицы товара.

Товар должен быть передан в определенном ассортименте, т. е. соотношении по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам. Ассортимент согласовывается сторонами в договоре. Если в договоре купли-продажи ассортимент не определен и не установлен порядок его определения, но из существа обязательства следует, что товары должны быть переданы в ассортименте, продавец вправе передать покупателю товары в ассортименте исходя из потребностей покупателя, которые были известны продавцу на момент заключения договора, или отказаться от исполнения договора (п. 2 ст. 467 ГК РФ).

В договоре купли-продажи может быть оговорено условие о комплектности продаваемого товара, под которой понимается совокупность отдельных составляющих товар частей, образующих единое целое и используемых по общему назначению. Понятие комплектности применяется к технически сложным изделиям (оборудование, бытовая техника и т. д.). Помимо комплектности товаров в ст. 479 ГК РФ говорится также о комплекте товаров под которым понимается согласованный сторонами определенный набор товаров, не обусловленный единством их применения. Таким образом, различие заключается в том, что комплектность предполагает общее применение продаваемых товаров, тогда как комплект товаров представляет собой набор разнородных товаров, не связанных общим назначением, но продаваемых вместе (например, комплект продуктов питания).

Согласно правилу, также впервые предусмотренному в ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке независимо от того, оговорено ли соответствующее положение в договоре. Исключение составляют лишь товары, которые по своему характеру не требуют затаривания и (или) упаковки (п. 1 ст. 481 ГК РФ).

Под тарой понимаются изделия для размещения товара. Упаковка, будучи более широким понятием, рассматривается как средство или совокупность средств, обеспечивающих защиту товара и окружающей среды от повреждения и потерь и облегчающих процесс обращения товаров.

Стороны могут указать в договоре, какая именно тара и (или) упаковка должны применяться при исполнении договора, либо стандарты, которым должна отвечать тара или упаковка соответствующего товара. Если это сделано не было, то в соответствии с п. 2 ст. 481 ГК РФ товар должен быть затарен и (или) упакован обычным для такого товара способом, а при отсутствии такового - способом, обеспечивающим сохранность товаров такого рода при обычных условиях хранения и транспортировки.

Повышенные требования предъявляются к продавцу, осуществляющему предпринимательскую деятельность. Если в установленном законом порядке предусмотрены обязательные требования к таре и (или) упаковке, то он обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, соответствующих этим обязательным требованиям (п. 3 ст. 481 ГК РФ).

Договор купли-продажи может заключаться в устной, простой письменной, нотариальной форме , а также путем совершения конклюдентных действий. В случаях, предусмотренных законодательством, необходима государственная регистрация договора.

Выбор той или иной формы определяется предметом договора, составом его участников и ценой. Так, для купли-продажи недвижимости предусмотрена простая письменная форма в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. В связи с принятием Закона о регистрации прав на недвижимость нотариальная форма для сделок с недвижимостью не требуется, однако необходима государственная регистрация отдельных из них, а также государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество. Если одной из сторон договора купли-продажи движимых вещей является юридическое лицо, то требуется письменная форма заключения договора. Аналогичное правило действует в отношении граждан, если сумма договора превышает 10 минимальных размеров оплаты труда. Однако если момент заключения и исполнения договора совпадают, договор может заключаться в устной форме (например, в розничной торговле).

В отличие от ранее действовавшего законодательства, в соответствии с которым цена являлась существенным условием договора купли-продажи, согласно ГК РФ цена является существенным условием только для отдельных видов договора купли-продажи (продажа недвижимости, продажа товаров в рассрочку). В остальных случаях, если цена не указана в договоре, она может быть определена в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ. Это значит, что исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары. Цена в договоре купли-продажи определяется по соглашению сторон, однако в случаях, предусмотренных законом, она может быть фиксированной или регулируемой. Под фиксированными ценами понимаются цены, которые устанавливаются компетентными государственными органами и изменить которые стороны не могут (цены на газ, электроэнергию и т. д.). Что касается регулируемых цен, то под ними понимаются предельные уровни цен или предельные тарифы, устанавливаемые государственными органами.

Действующее законодательство запрещает при исполнении договора купли-продажи производить расчеты в иностранной валюте, однако в конкретном договоре цена может быть указана в иностранной валюте. При осуществлении непосредственных расчетов цена должна пересчитываться в рубли по соответствующему курсу.

Важным условием договора купли-продажи является условие о качестве , которое хотя и не является существенным, однако часто оговаривается сторонами при заключении договора.

В п. 1 ст. 469 ГК РФ в общем виде зафиксировано правило о том, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Качество может определяться путем указания в нормативных документах на ГОСТы, стандарты и т. д., применяемые к определенным видам товаров. Отношения, возникающие при разработке, принятии, применении и исполнении обязательных требований к продукции, регулирует Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. «О техническом регулировании» . На добровольной основе возможно применение национальных стандартов или стандартов организаций.

В договоре качество может также устанавливаться в описании, под которым понимается перечень потребительских характеристик, определяющих требования к качеству, или в образце товара. В последнем случае речь идет об эталонном экземпляре продаваемого товара. При осуществлении предпринимательской деятельности такие образцы могут заранее передаваться покупателю. Наибольшее распространение продажа по образцам получила в розничной купле-продаже.

Если качество товара не было оговорено ни одним из вышеуказанных способов, действует правило, предусмотренное п. 2 ст. 469 ГК РФ: при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Например, продукты питания используются обычно в пищу человеком. Испорченные продукты питания, которые не могут использоваться им, могут пойти на корм скоту. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать ему товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. Конкретная цель приобретения товара может быть указана в договоре либо сообщена продавцу в процессе подготовки заключения договора. Однако в любом случае покупатель должен сообщить о конкретной цели приобретения товара до заключения договора.

Передавая товар покупателю, продавец гарантирует ему, что в течение определенного срока товар будет отвечать требованиям, предъявляемым к его качеству. Такой срок называется гарантийным. Гарантийные сроки могут быть установлены в самом договоре. Иногда они вытекают из нормативных актов, устанавливающих стандарты и ГОСТы для определения качества изделий. В этом случае они не могут быть изменены соглашением сторон.

Если гарантийный срок не предусмотрен ни договором, ни специальным законодательством, действует правило о разумном сроке, в течение которого качество товара должно соответствовать требованиям, предъявляемым к качеству в момент передачи товара. При этом гарантия качества товара распространяется на все составляющие его части (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором купли-продажи (ст. 470 ГК РФ).

Гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю, однако если покупатель лишен возможности использовать товар, в отношении которого договором установлен гарантийный срок, по обстоятельствам, зависящим от продавца, гарантийный срок не течет до устранения соответствующих обстоятельств продавцом. Такое же правило распространяется на случаи, когда товар не мог использоваться из-за обнаруженных в нем недостатков при условии надлежащего уведомления продавца об этих недостатках.

От гарантийного срока следует отличать срок годности товара, под которым понимается определенный законом или в установленном им порядке срок, по истечении которого товар считается непригодным для использования по назначению (п. 1 ст. 472 ГК РФ).

Наконец, п. 1 ст. 5 Закона РФ «О защите прав потребителей» закреплено право изготовителя устанавливать срок службы на товар, предназначенный для длительного использования. Под таким сроком понимается период, в течение которого изготовитель обязуется обеспечивать потребителю возможность использования товара по назначению и нести ответственность за его существенные недостатки, возникшие по вине изготовителя.

Таким образом, срок службы товара устанавливается изготовителем самостоятельно (включая случаи, когда его определение является обязанностью изготовителя), тогда как срок годности устанавливается нормативными актами и по его истечении товар считается непригодным для использования по назначению и не может быть реализован.

Кроме того, срок службы устанавливается на непотребляемые товары длительного пользования, тогда как срок годности - на потребляемые скоропортящиеся товары (парфюмерию, продукты питания).

• СЗ РФ. 1996. № 17. Ст. 1918.
• СЗ РФ. 2003. № 50. Ст. 4859.
• СЗ РФ. 2002. № 52. Ч. I. Ст. 5140.

Предмет договора и способы его определения. Момент возникновения права собственности у покупателя. Форма. Цена. Единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Передача недвижимости покупателю.

1. Предмет договора. Существует много разновидностей недвижимого имущества, которые иногда накладывают специфику на определение предмета купли-продажи недвижимости:

Земельный участок;

Здание, сооружение;

Жилое помещение;

Нежилое помещение;

Объекты незавершенного строительства;

Прочие объекты, неразрывно связанные с землей (ж/д пути, линии электропередач и т.п.).

Первоначальной и необходимой предпосылкой для оборота недвижимости является государственная регистрация прав на нее. Недвижимость, на которую не зарегистрировано право собственности продавца, предметом договора купли-продажи быть не может. Так, например, не существует квартиры как объекта недвижимости в здании, которое еще не построено. Не является объектом недвижимости самовольная постройка.

Существует особый порядок признания объектом недвижимости незавершенного строительства.

Судебная практика

П. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.

Несовместимы между собой такие объекты недвижимости, как здание и помещения в нем.

Судебная практика

П. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64.

Нежилые помещения (независимо от того, находятся ли они в многоквартирном жилом доме или в нежилом здании - деловом, торговом центре и т.д.) могут быть предметом договора купли-продажи только в том случае, если они не относятся к общему имуществу здания. Таким образом, не могут быть самостоятельным предметом купли-продажи холлы, лестничные марши, лифтовые шахты, чердаки и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, и т.д.

2. Определение предмета в договоре. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить (индивидуализировать) предмет договора. Для таких объектов, как здание или помещение (жилое и нежилое), бывает достаточно указать их точный адрес.

Для других объектов необходимо указывать данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, - это достигается приложением к договору технического паспорта, содержащего описание объекта, его площадь, кадастровый номер и схему месторасположения.

Земельные участки идентифицируются указанием на их кадастровый номер.

При невозможности индивидуализировать объект недвижимости по его описанию в договоре, договор купли-продажи считается незаключенным.

Судебная практика

Абз. 23 Постановления Президиума ВАС РФ от 20.01.2009 N 9392/08.

3. Момент возникновения права собственности у покупателя. Право собственности на любое недвижимое имущество, передаваемое по договору купли-продажи, возникает у покупателя с момента государственной регистрации.

Права на земельные участки и объекты, прочно связанные с землей, регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Фактическая передача недвижимого имущества покупателю во владение права собственности не порождает. Государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость следует отличать от государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости.

4. Форма договора. При определении требуемой формы договора следует различать продажу жилого помещения и продажу всех остальных объектов недвижимости (нежилой недвижимости).

Форма договора купли-продажи нежилой недвижимости -простая письменная. Допускается только одна, наиболее строгая разновидность простой письменной формы: путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы (например, заключение договора путем обмена письмами, выдачи расписки и т.д.) влечет ничтожность договора купли-продажи недвижимости. При этом сам договор купли-продажи нежилой недвижимости государственной регистрации не подлежит.

Судебная практика

Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59)

Форма договора купли-продажи жилого помещения. Договор купли-продажи жилого помещения, т.е. жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, также должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами. Но помимо этого договор подлежит государственной регистрации. Соответственно права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилого помещения возникают только с момента государственной регистрации договора.

5. Цена - существенное условие договора продажи недвижимости. Стоимость продаваемого объекта недвижимости должна быть установлена или в виде твердой суммы за весь объект, или в виде стоимости одного квадратного метра (или иного показателя размера) объекта. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным - правило о восполнении отсутствующей цены договора ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, не подлежит применению.

6. Единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Согласно классическим воззрениям римского частного права (и современного германского права), единственным объектом недвижимости является земельный участок. Все, что прочно соединено с почвой, является составной частью земельного участка. Так, при продаже земельного участка в собственность к покупателю автоматически переходят и строение, расположенное на этом участке. Само же строение предметом купли-продажи быть не может, самостоятельным объектом права собственности не является. Такой подход именуется "концепция единого объекта недвижимости".

По российскому праву, речь может идти только о принципе "единства судьбы недвижимости".

В современной России в силу условий исторического развития существует множество автономных объектов недвижимости. Постоянно встречается ситуация, когда земельный участок находится в собственности одного субъекта, а расположенные на нем объекты недвижимости - в собственности другого. В этих случаях согласно п. 3 ст. 552 ГК продажа недвижимости допускается по общему правилу без согласия собственника земли. Покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

А вот в тех случаях, когда собственник земельного участка является одновременно и собственником расположенной на участке недвижимости, применяется принцип "единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов". Земельный участок и недвижимость, расположенная на нем, - самостоятельные объекты права собственности, но их "единая судьба" подразумевает, что отчуждаться они могут только вместе.

В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, проводится только вместе с земельным участком. Не допускается и отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов. Однако следует различать отчуждение земли без строений и отчуждение строений без земли. Если договор купли-продажи земельного участка не содержит условия об отчуждении расположенных на нем объектов недвижимости, такой договор является ничтожным, разве что суд при толковании договора (ст. 431 ГК) не придет к выводу, что действительная воля сторон была направлена на отчуждение объектов недвижимости вместе с земельным участком. В противоположность этому договор об отчуждении строения (другого объекта недвижимости), не содержащий условия об отчуждении находящегося под ним земельного участка, следует расценивать как действительный, пока не будет предоставлено доказательств, свидетельствующих о том, что воля сторон была направлена именно на отчуждение объекта недвижимости без земельного участка.

Судебная практика

Абз. 11 Постановления ФАС Уральского округа от 20.08.2007 по делу N Ф09-6621/07-С6.

Такое положение объясняется тем, что продажа объектов недвижимости, не являющихся земельными участками, четко урегулирована в первую очередь нормами гражданского права. В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК, при продаже здания, сооружения и другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Аналогичный порядок предусмотрен и в ст. 35 Земельного кодекса. В п. 2 ст. 555 ГК указано, что цена здания или другого недвижимого имущества включает цену соответствующей части земельного участка - это следует расценивать как признание того, что права на земельный участок следуют за правами на недвижимость по умолчанию сторон. Покупатель вправе требовать от продавца недвижимости кадастрового выделения земельного участка и передачи ему прав на выделенный участок. До момента государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок покупатель приобретает только возможность использования части земельного участка продавца.

7. Исполнение обязанности по передаче недвижимости покупателю. Передача недвижимости покупателю является формальной (символической). Обязанности продавца по передаче считаются исполненными после подписания сторонами передаточного акта. Но российское право придает значение и фактическому владению недвижимостью (занятие помещений, обработка земельного участка и т.д.) в тех случаях, когда продавец заключает два (и более) договора купли-продажи с разными лицами в отношении одного и того же объекта недвижимости. Сделки продавца, пока он зарегистрирован в ЕГРП в качестве собственника, по продаже недвижимости нескольким лицам являются действительными, поскольку у такого продавца есть юридическая возможность распоряжаться своим имуществом. Однако, передав владение одному из покупателей (независимо от срока заключения договора и подписания передаточного акта), продавец лишен фактической возможности исполнить договор перед другими покупателями и должен отвечать перед ними за неисполнение обязательства.

Продавец, оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но не обладает фактической возможностью реализовать свое право, поскольку имущество находится у покупателя на законном основании и не может быть отобрано у последнего.

(В.В. Витрянский)

Покупатель, который получил от продавца фактическое владение недвижимостью, собственником (титульным владельцем) не становится, но он признается законным владельцем этой недвижимости. Такой покупатель может лишь потребовать от продавца (и только от него) регистрации перехода права собственности в силу п. 3 ст. 551 ГК РФ и только в том случае, если продавец еще числится собственником недвижимости в ЕГРП.

Крайне неприятная ситуация складывается в тех случаях, когда один из покупателей - фактический владелец, а другой покупатель сумел зарегистрировать за собой право собственности по договору в ЕГРП. В этом случае появляется "голое" право собственности - новый собственник лишен возможности истребовать имущество у владельца, а владелец может только пользоваться недвижимостью, но не распоряжаться ею.

Такая ситуация не может возникнуть при купле-продаже жилой недвижимости, где государственной регистрации подлежит сам договор.